Три истории о том, как потерять деньги из-за договора

1. Не проверил договор и остался без магазина

Андрей Смаглюк, продает парфюмерию и косметику в Ростове

В начале нулевых я начал заниматься торговлей, возил товар в Ростов из Москвы и Польши. Мне потребовалось помещение под магазин, так вышел на КЭЧ — расшифровывается как квартирно-эксплуатационная часть. Это привычный ЖЭК, только работает с недвижимостью Минобороны. КЭЧ сдавала помещения, одним из них я и заинтересовался.

Мы заключили договор, но мне мой экземпляр в руки не отдали: сказали, что помещение федерального значения, и мой экземпляр должен быть пока у них. Я только начинал работать, был молодым и неопытным, поэтому не возражал.

Тогда это было на каждом шагу, но они заломили очень большую сумму за продление, для меня неподъемную.

Я отказался, и мы договорились, что договор аренды расторгаем. Подписали акт расторжения, я закрыл магазин и съехал. Через два месяца получил требование от Фонда федерального имущества — в то время они занимались госимуществом, сейчас такой организации уже нет. В письме фонд спрашивал, почему я перестал платить аренду, и требовал выплатить долг за это время.

Я связался с фондом, объяснил ситуацию и рассказал о расторжении договора. Но оказалось, что после подписания договора КЭЧ теряет право распоряжаться помещением, остается только как управляющая компания, а самим помещением занимается фонд.

По сути КЭЧ была посредником между мной и фондом и не могла отказать в продлении договора и тем более подписывать акт расторжения. Я этого не знал, поэтому повелся.

Фонд федерального имущества выставил мне счет: нужно было оплатить эти два месяца и штрафы, всего 80 000 рублей в 2002 году. Чтобы разобраться в ситуации, обратился к юристам. Они подтвердили, что требование фонда законно, а КЭЧ выступает как посредник. Мне пришлось заплатить, ведь акт расторжения был незаконным. Если бы я проигнорировал требования КЭЧ и продлил договор, мог бы сохранить магазин.

Для себя сделал выводы: договор нужно получать на руки от того, кто сдает, а не через третьи руки. А еще внимательно читать, как бы банально это ни звучало.

2. Снял квартиру для работников и оказался в суде

Читатель «Дела», попросил не называть имена, пароли и явки

Эта история произошла с моим близким родственником. Он ИП со своей бригадой, занимается строительством и ремонтом.

Чтобы его работникам было где жить, он снял квартиру, но как физлицо. В маленьких городах все друг друга знают, поэтому владельца квартиры знал лично. С владельцем они договорились, что работники заселятся раньше, чем положено по договору. Также он сразу внес предоплату за два месяца.

Всё было хорошо, но через несколько месяцев пришла повестка в суд: владелец квартиры утверждал, что ему не платили деньги. На самом деле получилось так:

• предоплату за два месяца внесли, но не указали ее в договоре;
• прописали в документах, что будут переводить оплату на банковскую карту, но владелец часто заезжал за деньгами сам. А на просьбу расписки говорил: «Да ладно, мы же друзья»;
• не указали, входят ли коммунальные услуги в оплату. На словах договорились, что входят, но в договоре этого не было.

В суде владелец квартиры заявил, что хочет деньги за те месяцы, когда забирал оплату наличными. Расписки нет, выписки с банковского счета о переводах тоже нет — значит, и оплаты не было. Еще владелец обозначил, что коммунальные услуги оплачиваются отдельно, поэтому ему должны и за них. Также он попросил неустойку за просроченную оплату, компенсацию и пени за коммуналку. Сначала за всё 60 000 рублей, затем сумма выросла до 170 000 рублей.

Суд проиграли, потому что не было доказательств, что платили исправно.

Сделали такие выводы: нужно прописывать в договоре все-все моменты и не вестись на фразы «Мы же друзья, договоримся так».

3. Потерял полмиллиона рублей из-за неподписанных актов

Антон Фомичев, продает, устанавливает и обслуживает системы безопасности

Меня пригласили установить видеонаблюдение на объекте, который принадлежит Федеральной службе охраны. Мы работали как субподрядчики на главного подрядчика.

По условиям работы мы должны были подписывать акты выполненных работ и справки об их стоимости — по унифицированной форме КС-2 и КС-3. Эти документы являются основанием для оплаты — без них просто не переводят деньги.

В какой-то момент у главного подрядчика возникли сложности с заказчиком — не знаю деталей, но они расторгли договор и запретили появляться на объекте. Так как главный подрядчик по сути был нашим заказчиком, мы не смогли подписать с ним акты: он отказывался от встреч, а затем перестал отвечать на звонки. Конечно, без актов работу не оплатили.

Вскоре произошла обратная ситуация. Я как подрядчик нанял исполнителя, договор не подписали, были только устные договоренности. Часть работы исполнитель не сделал, пришлось нанимать еще одного человека, еле успели в сроки.

Казалось бы, без договора рискует только исполнитель: если не заключаете договор, даете заказчику право увеличить свою прибыль за ваш счет. Но рисковал и я: человек мог подвести и подвел. Нарушить можно и договор, но он дисциплинирует, и в нем прописывают обязательства.

Что запомнить

Несколько главных вещей из историй наших героев:

• договор нужно подписывать, переподписывать и получать из рук участника договора. Не стоит сотрудничать с третьими сторонами, которые могут обмануть;
• если в договоре что-то непонятно, надо спрашивать юриста. Он же поможет подобрать правильные формулировки для договора;
• в договоре нужно фиксировать все договоренности, ведь от слов могут отказаться;
• договор заключают, даже если работают с друзьями. То же об актах, расписках, счетах и любых документах;
• договор не поможет, если вы работаете как субподрядчик в длинной цепочке заказчиков. Здесь выручает брать предоплату и проверять тех, с кем работаете.

Если вам предлагают работать без договора или вы хотите опустить эту формальность, повторяйте волшебные фразы: «Я не работаю без договора», «Пришлите мне подписанный экземпляр», «Я никуда не тороплюсь: сначала договор, потом работа».