Как устроен рынок коворкингов

Первый коворкинг в России открылся в 2008 году

Коворкинг — это место, куда каждый может прийти поработать, если у него нет офиса или обустроенного рабочего места дома. С коворкингами у клиентов два варианта: прийти, заплатить и занять любой свободный рабочий стол или выбрать рабочий стол, оплатить его на месяц вперед и всегда сидеть за ним.

Еще есть бьюти-коворкинги — это пространства с готовыми рабочими местами для парикмахеров, визажистов, мастеров маникюра. Эти места можно арендовать на несколько часов или на месяц.

Рынок коворкингов в России появился в 2011—2012 годах, но первый коворкинг открылся еще раньше, в 2008 году, — Башня в Екатеринбурге. Здесь же в 2016 году открылся коворкинг Соль и первый коворкинг будущей сети «Неймс» Аяза Шабутдинова.

Если смотреть в Дубльгисе, по количеству коворкингов города распределяются так:

• Москва — 290 коворкингов;
• Петербург — 92;
• Новосибирск — 47;
• Самара — 32;
• Екатеринбург — 30;
• Казань — 24;
• Ростов-на-Дону — 22;
• Уфа — 20.

В остальных городах от двух до восемнадцати коворкингов.

Распределение коворкингов по городам России

Во многих городах коворкингов нет, потому что ими некому пользоваться. Но, например, у Практика есть партнер, который открыл локацию в Великих Луках, это Псковская область. У партнера есть помещение в собственности, и открыть коворкинг было его инициативой. Коворкинг ему нужен, чтобы удержать сотрудников из другого бизнеса от переезда. Сейчас 38% мест коворкинга занимают собственные сотрудники и еще 37% — сторонние резиденты.

На фото — кабинет из коворкинга в Великих Луках

Но проект в Великих Луках будет окупаться дольше, чем в Москве, потому что инвестиции на квадратный метр такие же, а цена за место в три раза ниже — 9000 ₽ в месяц.

В Москве люди готовы платить по 20 000 — 45 000 ₽ в месяц за место в коворкинге. Например, фиксированное место на месяц стоит:

• в Практике — от 24 000 ₽;
• в Ключе и Соке — 30 000 — 35 000 ₽;
• в Ви ворке — 40 000 — 45 000 ₽.

В Питере в Практике цены начинаются от 17 000 ₽, а для Новосибирска, Екатеринбурга, Краснодара адекватная цена за место в коворкинге — 11 000 — 16 000 ₽.

Коворкинги арендуют не только фрилансеры

В 2017 году начали появляться первые сети коворкингов: Ключ, Рабочая станция, Практик. А в 2019 году корпорация впервые заключила с коворкингом крупную сделку: Яндекс арендовал весь коворкинг. С этого момента компании стали смотреть на коворкинги как на замену офисов и арендовать по 200-800 мест. Государственные компании тоже пользуются коворкингами. Например, Северсталь, Почта России, Петербургский государственный университет.

Компании арендуют места в коворкингах для комфорта сотрудников. У работодателей такая ситуация: если хочешь нанять качественных сотрудников, нужно создать для них офис Гугла. И здесь есть три варианта:

• построить свой офис. Российские компании начали копировать пуфики, плейстейшены и зоны отдыха у зарубежных офисов, у некоторых даже кальяны есть, но не все компании могут себе это позволить, особенно на старте;
• арендовать помещение в бизнес-центре, но если штат быстро растет и нужно увеличивать площади, в бизнес-центре может не оказаться помещений рядом и часть команды будет сидеть на другом этаже;
• переехать в коворкинг. В коворкингах уже есть зоны отдыха, кухни, плейстейшен и фреш-зоны, а если компания расширит штат, сможет добрать нужное количество мест или сменить коворкинг.

Те, кто прошел стадию активного развития, понимают, насколько сложно арендовать внутри бизнес-центра новые помещения и переезжать со своей мебелью и техникой. Коворкинг сменить проще: закончилась аренда — компания встала и переехала в другой с ноутбуками в руках, при этом не нужно тратиться на мебель, кофе и принтеры.

Зона отдыха с телевизором и плейстейшеном в одном из коворкингов сети Практик

Кажется, что у работодателей есть еще один путь — перейти на удаленку, но на нее редко кто переходит, потому что это неэффективно.

На квадратный метр коворкинга нужно 30 000 — 60 000 ₽

В 2017 году в Петербурге на квадратный метр коворкинга уходило 9000 — 13 000 ₽. Например, Практик строил коворкинг на триста квадратов и потратил 2,4 млн ₽ — если пересчитать, получилось по 8900 ₽ на квадратный метр.

Через девять месяцев после запуска компания арендовала еще двести квадратов для этой же локации: поменяли зону рецепции, запустили оборудованную кухню и зону отдыха с телевизорами и плейстейшн.

Живые цветы в Практике. Если для первой локации на живые цветы потратили 100 000 ₽, то сейчас, на открытие коворкинга в Москве, закупили растения, кашпо, землю и системы автополива на 1,3 млн ₽

В итоге получилось 500 квадратных метров за 6,5 млн ₽, или по 13 000 ₽ на квадратный метр.

Чтобы зайти на рынок коворкингов в 2020 году, нужно намного больше денег: 200-300 млн ₽. На открытие дорогого коворкинга уходит около 60 000 ₽ на квадратный метр, дешевого — до 30 000 ₽. Но итоговая стоимость сильно зависит от площади. Например, сейчас уже нет смысла открывать локации на 500-600 метров: в них сложно выдерживать уровень сервиса.

В локациях на тысячи квадратов есть библиотеки, фитнес-румы, душевые, кухни и йога-центры, в коворкинге на 600 метров это всё не поместится.

• инвестор выкупает помещение под коворкинг, а взамен получает долю в бизнесе;
• компания арендует это помещение, на свои деньги делает ремонт и открывается.

Так собственник получает повышенный доход — плату за аренду и процент от прибыли коворкинга — и окупает инвестиции за четыре — шесть лет.

Коворкингам выгоднее сдавать кабинеты, а не места в опенспейсе

Есть два способа зонирования коворкингов: отдельные кабинеты под команды и опенспейс. В 2016 году всё пространство локации отдавали под опенспейс, именно так коворкинги воспринимались в то время, а сейчас популярнее формат кабинетов.

В 2017 году Практик открывал второй коворкинг, в помещении от прошлых владельцев остались перегородки, и их не стали ломать, а отдали под кабинеты для команд на четыре — шесть человек. Затем этот принцип зонирования перенесли на остальные локации.

Кабинет на десять мест, питерский коворкинг в Бергольд-центре. Для компании такой кабинет будет стоить около 150 000 ₽

Кабинеты арендуют небольшие команды по четыре, пять, шесть человек, в такой кабинет как раз можно переехать из бизнес-центра. Так коворкинги постепенно переходят от фрилансеров к малому бизнесу, что дает финансовую устойчивость: компании более стабильны, платят по расписанию и арендуют больше мест.

Рентабельность — до 50%

Операционная рентабельность коворкингов в Москве и Петербурге — до 50%. Это значит, что после вычета из выручки трат на аренду, зарплаты, расходники и коммуналку остается половина суммы.

Например, выручка коворкинга за месяц — 12 млн рублей, ему нужно оплатить расходы:

Получается, выручка — 12 млн ₽, расходы — 6,3 млн ₽, осталось 5,7 млн ₽. С этой суммы еще нужно заплатить налоги и проценты по кредитам, если они есть.

Какой именно будет рентабельность коворкинга, зависит от его заполняемости.

В регионах рентабельности не особенно ниже, например в Великих Луках это 40%, только аренда места дешевле, и, значит, инвестиции будут окупаться дольше, чем в Москве и Петербурге.

Но по мере взросления отрасли растет и стоимость входа на рынок. Если в 2016 году можно было открыть коворкинг на 500-700 квадратных метров, сейчас это должна быть даже не локация на 3000 квадратов, а сеть. Несетевые коворкинги проигрывают, потому что крупные клиенты выбирают сети, а именно они обеспечивают финансовую стабильность.