i
×

Издание для бизнеса.

Пишем о важном, разбираемся с ежедневными задачами предпринимателей, исследуем законы, транслируем опыт.

Меньше хайпа, больше пользы!

Физлицу пришлось заплатить НДС за сдачу здания в аренду 😱

А еще пеню, штрафы — всё вместе почти на 2,2 млн рублей. Разбираемся, что же это такое-то!
5 октября
5435
225
1

Читатель Григорий спрашивает:

Прочитал во Вконтакте, что налоговая заставила физлицо заплатить НДС за сдачу недвижки в аренду. Как так-то? Физлица же могут сдавать недвижимость без ИП, и они уж точно не платят НДС!

Отвечает Артур Дулкарнаев, налоговый юрист. Записалa Светлана Дучак, редактор.

Физлица платят НДС, если суд решит, что они предприниматели

Григорий, в идеальном мире можно сдавать недвижимость в аренду без ИП, например, если иногда сдаете, а иногда нет. Тогда платить НДС не нужно, только налог на доход физического лица — 13%. Но если налоговая решит, что на самом деле вы предприниматель, насчитают еще и НДС. Иногда суд соглашается с налоговой, а иногда нет — давайте разберемся, почему так происходит.

Кто платит НДС — статья 143 налогового кодекса

В налоговом кодексе перечислены те, кто платит НДС:

  • организации;
  • предприниматели;
  • физлица, которые перевозят товары через таможню.

Физлиц, которые сдают недвижимость в аренду, в списке нет. Но есть предприниматели. И если физлицо признают предпринимателем, обяжут заплатить НДС. Так и случилось в этом судебном деле.

Александр сдавал в аренду торговый павильон с 2005 года. Он не регистрировался как ИП и всё время платил налоги — 13% с дохода физического лица. Но в 2018 году налоговая провела выездную проверку и решила, что Александр должен заплатить:

  • штраф — 573 546 рублей;
  • НДС — 1 604 467 рублей;
  • пеню — 396 399 рублей.

Итого 2 178 013 рублей. С Александром согласился первый суд, но не согласилась налоговая и решила обжаловать решение. Второй суд встал на сторону налоговой: она смогла доказать, что Александр занимался предпринимательством. Тогда он обратился в Верховный суд и тот тоже встал на сторону налоговой.

Судебное дело

Логика такая: человек не ИП, он сдает недвижимость в аренду и платит налоги как физлицо. Налоговая решает, что на самом деле человек предприниматель, а значит, должен платить налоги, как ИП на общей системе налогообложения, в том числе НДС. А раз он не платил, то еще нужно начислить пеню и штраф.

Всё началось из-за проверки, налоговая вправе проверять физлиц в рамках выездных проверок. Но мы не знаем мотивов: возможно, налоговая проверяла другую компанию, увидела, что та платит за аренду этому человеку, и решила проверить его тоже.

Как налоговая докажет, что физлицо предприниматель

Что такое предпринимательство  — статья 2 гражданского кодекса

Проблема в том, что критерии предпринимательства размыты. В законе есть определение:

«Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг».

Но нет четкого критерия систематичности, поэтому непонятно, считать ли предпринимателем того, кто сдает квартиру пару раз в год.

Из-за размытости критериев налоговая может приводить в суде другие аргументы. Например, в деле с арендой недвижимости были такие:

  • аренда и управление недвижимостью — это один из видов экономической деятельности;
  • помещения нежилые и предназначены для коммерческого использования, а именно торговли;
  • помещения строились и покупались под торговлю;
  • арендаторы занимаются торговлей, а значит, есть риски не получить прибыль. И если риски есть у арендаторов, их же несет арендодатель;
  • помещения коммерческие и не могут использоваться в личных, семейных или домашних нуждах;
  • сдача помещений в аренду приносила прибыль.

Какой именно аргумент имел больший вес, сказать нельзя: в каждом случае суд будет рассматривать дело индивидуально. Возможно, что сдачу жилой квартиры сыну маминой подруги не посчитают предпринимательством, но не факт.

В этом деле суд решил, что права налоговая, потому что целью физлица было «систематическое получение прибыли», а павильоны он сдавал юридическим лицам. Вот как это звучит в материалах дела:

«Суд исходил из того, что отсутствие регистрации истца в качестве индивидуального предпринимателя при реализации последним функций по регулярному извлечению прибыли от сдачи в аренду нежилых коммерческих помещений с целью получения дохода, превышающего среднемесячный доход, установленный в Волгоградской области и по стране в целом, на протяжении длительного периода времени, не опровергает осуществление им фактически предпринимательской деятельности и не свидетельствует о невозможности привлечения его к налоговой ответственности с доначислением НДС»

Раз деятельность можно признать предпринимательством, физлицу нужно заплатить НДС. Если человек не зарегистрирован как ИП, но занимается предпринимательством, не получится сказать: «Я не ИП, платить НДС не буду!» — это не аргумент.

Физлица, которые занимаются незаконной предпринимательской деятельностью, должны платить НДС — такой позиции придерживается Минфин в своем письме

Хоть человек не ИП по документам, по факту предприниматель, а значит, должен заплатить НДС. Это главное, что должна была доказать налоговая. Для доказательства она использовала принцип утиного теста — идентифицировала сущность явления по типичным внешним признакам.

Регистрировать ИП, чтобы не платить НДС и штрафы

Есть только один вариант не платить НДС со сдачи коммерческой недвижимости в аренду: зарегистрироваться как ИП и перейти на упрощенку «доходы» или «доходы минус расходы». Если расходов нет, нужно выбрать упрощенку «доходы», тогда налог будет 6% с дохода.

Актуальное

Когда сотрудникам нужен медосмотр

Понятно, что медосмотр проходят все, кто работает с людьми или едой. И совсем неожиданно, что он нужен тем, кто печатает на компьютере, но это так.
23 ноября 2018
6878
18
2
Свежак

Как устроен российский рынок спа-услуг

Сколько денег нужно, чтобы открыть спа-салон в Москве, правда ли тайские массажисты не понимают русский язык и зачем клиентам дают одноразовые трусы
6 декабря
208
17
0

Как ничего не пропустить

Подпишитесь в соцсетях

Публикуем ссылку на статью, как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах. Шутим, но не слишком смешно.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в неделю, а ещё новостной дайджест и приветы от Модульбанка. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Момент...
Готово!
Проверьте почту, пожалуйста

А если не хотите подписываться почтой и дружить в соцсетях — ну что ж! Вы можете набирать наш адрес руками в браузере, как в двухтысячном.