На сайт банка

С октября начнет действовать запрет на хостелы в жилых домах. Чтобы продолжать свое дело, владельцам хостелов придется переехать или перевести помещение в нежилой фонд. Перевод может растянуться на месяцы, поэтому начинать лучше прямо сейчас.

Шаг 1. Проверить критерии для перевода в нежилое помещение

Условия перевода жилого помещения в нежилое — статья 22 Жилищного кодекса

О наемных домах — статья 91.16 Жилищного кодекса

Не каждое помещение можно перевести в нежилое. Для перевода есть критерии:

  • помещение на первом этаже. У этого требования есть исключение: можно перевести в нежилое помещение на верхних этажах, если помещения под ним тоже нежилые. Например, для перевода в нежилой фонд квартиры на пятом этаже нужно, чтобы квартиры с первого по четрветый этаж уже были переведены в нежилой фонд;
  • квартира не в наемном доме. Это такой дом, в котором все помещения принадлежат одному владельцу и сдаются как социальное жилье;
  • помещение переводится не для религиозной организации;
  • есть отдельный вход не через общий подъезд или возможность его оборудовать. В законе есть требование: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Это значит, что дверь в подъезд нужно заложить;
  • помещение переводится полностью. Нельзя перевести в нежилой фонд одну комнату трехкомнатной квартиры, а в оставшихся двух жить как обычно. Придется переводить всё помещение. Еще можно сначала изменить границы — сделать из трехкомнатной две отдельные квартиры и одну из них перевести в нежилой фонд;
  • в квартире нет жильцов. Нельзя перевести в нежилое помещение, в котором кто-то зарегистрирован или живет;
  • право собственности не обременено правами третьих лиц. Например, не получится перевести квартиру, если она в залоге у банка.

Если помещение подходит под критерии, его можно переводить в нежилое. Для перевода понадобится согласие соседей, документы и заявление. Самое сложное здесь — получить согласие соседей.

Шаг 2. Получить согласие соседей на перевод помещения в нежилое

От соседей нужно получить два вида согласия:

  • согласие собственников квартир дома, в котором находится помещение. Здесь важно количество голосов, с ними разбираемся ниже;
  • согласие всех ближайших соседей. Это собственники квартир сверху, слева и справа, у которых есть общие стены с переводимым помещением.

Без согласия ближайших соседей ничего не получится, даже если все остальные согласны. И наоборот: если ближайшие соседи согласны, но большинство собственников проголосовали против, перевод не состоится.

За или против перевода голосуют собственники и жилых, и нежилых помещений.

Согласие собственников. О собрании собственников нужно предупредить за десять дней, подойдет объявление на доске в подъезде или личное письмо. Можно использовать и то, и то, а потом продублировать информацию в соседский чат в вотсапе и зайти к каждому лично. Иначе будет сложно собрать кворум.

Кворум — это количество участников, при котором собрание считается состоявшимся. Если людей меньше кворума, результаты собрания недействительны. Кворум зависит от количества подъездов:

Один подъезд
Больше одного подъезда

Собственники, которым принадлежит 75% голосов и более

Например, в доме один подъезд с десятью квартирами по 100 м². Собрание состоится, если на него придут 8 собственников.

50% +1 собственников дома, в том числе собственники, которым принадлежит от 75% голосов в подъезде с переводимым помещением

Например, в доме два подъезда, в каждом по десять квартир площадью 100 м². Собрание состоится, если на него придут 11 собственников, 8 из которых — из подъезда с переводимым помещением.

Нет универсального количества участников для собраний, потому что один собственник не равен одному голосу. Голоса считаются пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику. А площади и распределение голосов отличаются от дома к дому.

Например, площадь всех помещений в одноподъездном доме — 1000 м². В доме пять квартир разного размера. Считаем голоса собственников:

Номер квартиры
Площадь квартиры
Голоса

№1

200 м²

20%

№2

100 м²

10%

№3

500 м²

50%

№4

50 м²

5%

№5

150 м²

15%

Собрание состоится, если на него придут собственники квартир №1, 3 и 4 — это ⅔ голосов, или 75%.

На собрание пришли три собственника, которым принадлежит 75% голосов. У первого — 20%, у второго — 50%, у третьего — 5%. Если «за» проголосуют первый и третий, голосов не хватит для перевода. Если второй и третий, перевод состоится.

Для перевода помещения в нежилое нужно получить 50% +1 голосов «за» от кворума, среди которых 50%+1 голосов от собственников подъезда с переводимым помещением. Если собственники из других подъездов будут за перевод, но большинство из нашего подъезда — против, переводить помещение в нежилое нельзя.

Придется собрать 100% голосов собственников, если для использования помещения нужна реконструкция, из-за которой уменьшится площадь общего имущества жильцов дома.

Владелец парикмахерской из Брянска получил у собственников дома согласие на реконструкцию нежилого помещения — пристройку крыльца. Он собрал 74,6% голосов «за», городская администрация выдала владельцу парикмахерской разрешение на строительство, и он построил крыльцо.

Одна из собственниц не давала своего согласия и обратилась в суд. Первый суд отклонил ее жалобу, но она дошла до Верховного суда. И тот решил, что реконструкция незаконна по двум причинам:

  • владелец парикмахерской во время реконструкции сделал вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, уменьшив общее имущество собственников;
  • уменьшение общего имущества допускается только при согласии 100% собственников.

Суд обязал владельца парикмахерской вернуть всё как было в течение трех месяцев.

Судебное дело

Во время собрания собственников нужно вести протокол. В протоколе — вопрос, по которому проводится собрание, список участников и итоги голосования.

Еще каждый собственник подписывает отдельное решение, его иногда называют бюллетенем. Протокол собрания и решения собственников прикладываются к документам для перевода помещения.

Согласие ближайших соседей. Ближайшие соседи — это те, с квартирами которых у вас есть общие стены, потолок или пол. Они дают согласие в письменной форме, стандартного шаблона нет, но обязательно указывают:

  • фамилию, имя, отчество;
  • дату рождения, серию, номер и дату выдачи паспорта;
  • адрес помещения в собственности;
  • номер и дату свидетельства собственности;
  • согласие на перевод помещения;
  • дату и подпись.

Согласие может выглядеть так:

Чтобы соседям было проще согласиться и не пришлось писать всё это от руки, подготовьте заранее шаблоны с пустыми полями под имена и паспортные данные. Шаблон согласия ближайших соседей

Мы не знаем, как убедить соседей согласиться на перевод помещения в нежилое. Можно пообещать построить детскую площадку во дворе, новый асфальт или клумбы с цветами, но соседи вправе отказаться.

Шаг 3. Собрать документы для перевода и подать заявление

Переводом жилых помещений в нежилой фонд занимаются разные ведомства. Например, в Москве это Департамент городского имущества Москвы, а в Новосибирске — Управление по жилищным вопросам мэрии Новосибирска. Чтобы понять, куда обращаться в своем городе, можно зайти на Госуслуги и вбить в поиск «Перевод жилого помещения в нежилое помещение».

Если утвержденной формы заявления нет, можно написать его в свободной форме — главное, чтобы были пункты:

  • получатель — орган местного самоуправления, который занимается переводами жилых помещений в нежилые;
  • фамилия, имя, отчество заявителя;
  • адрес помещения, его площадь, этаж и количество комнат;
  • номер и дата выдачи свидетельства собственности;
  • цель перевода помещения. Например, для дальнейшего использования в качестве продуктового магазина;
  • указание на то, что «в помещении никто не зарегистрирован, лиц, отсутствующих, но сохраняющих право пользования помещением, нет, помещение не используется в качестве места постоянного проживания граждан, права несовершеннолетних детей не ущемлены, право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц».

Все документы, которые подаются вместе с заявлением, нужно указать в приложении.

Подать заявление и документы на перевод помещения в нежилое можно лично, через МФЦ или в электронном виде через Госуслуги

Кроме заявления на перевод помещения нужно собрать документы:

  • свидетельство собственности на помещение или выписка из Росреестра;
  • техпаспорт помещения или план с техническим описанием;
  • поэтажный план дома;
  • проект перепланировки или переустройства помещения. К оформлению проектов есть требования, поэтому лучше обратиться к проектировщикам;
  • протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с решением об их согласии на перевод помещения в нежилое;
  • согласия собственников примыкающих помещений. Это соседи сверху и по бокам.

Первые три документа необязательно прикладывать к заявлению, если право на квартиру зарегистрировано в Росреестре, он же ЕГРН. Эти документы сотрудники ведомства запросят сами, но запрос займет какое-то время. Поэтому лучше сразу принести всё с заявлением.

Перевод помещения в нежилое занимает 45 дней, но на переговоры с собственниками и проект перепланировки может уйти несколько месяцев.

Если перепланировка не нужна, как нежилое помещение можно использовать сразу, как получите решение о переводе. А если перепланировка необходима, то можно размещать хостел после того, как приемочная комиссия подпишет акт.

Шаг 4.Зарегистрировать изменения в Росреестре

Перевод помещения в нежилое регистрируется в Росреестре. Сделать это можно через Госуслуги или МФЦ. Регистрация изменений в ЕГРН — платная услуга: для физлиц — 350 рублей, для юрлиц — 1000 рублей.

После перевода нужно соблюдать требования пожарной безопасности, санпины и экологические требования. Иначе соседи могут пожаловаться в Роспотребнадзор и другие ведомства.

Еще какие-то статьи
Строительство Планируют запустить эксперимент по маркировке стройматериалов
Планируют запустить эксперимент по маркировке стройматериалов
9 января
9 мин
Разбор Субсидиарная ответственность директора
Субсидиарная ответственность директора
3 августа 2023
1 мин
Подписаться в Телеграме
Перейти на канал
Подпишитесь на нас в Телеграме
Топчик
Как устроен рынок крафтовых сыроварен
Рынок

Как устроен рынок крафтовых сыроварен

Сколько стоит ошибка сыровара при отборе молока и как туризм влияет на продажи сыра
Прибыль, выручка, доход. Не перепутаете?
Интерактив

Прибыль, выручка, доход. Не перепутаете?

Как выйти из невыгодной распродажи на маркетплейсе
Советы

Как выйти из невыгодной распродажи на маркетплейсе

Следить за продажами, медленно повышать цену, запускать рекламу
Новые требования к хостинг-провайдерам, проверки пивоваров и ужесточение контроля за взысканием долгов
Дайджест

Новые требования к хостинг-провайдерам, проверки пивоваров и ужесточение контроля за взысканием долгов

Сможете ли вы вести бизнес в 2024 году?
Интерактив

Сможете ли вы вести бизнес в 2024 году?

Пять ситуаций, когда бизнес может снизить административный штраф
Советы

Пять ситуаций, когда бизнес может снизить административный штраф

Или избежать его вовсе
Как устроен рынок крафтовых сыроварен
Рынок

Как устроен рынок крафтовых сыроварен

Сколько стоит ошибка сыровара при отборе молока и как туризм влияет на продажи сыра
И такое бывает

Арендодатель не дает съехать из-за ремонта

Арендодатель потребовал у съемщика девятьсот тысяч рублей за просрочку аренды. По документам съемщик не съехал, а продолжал снимать помещение и не платил, вот и накопилась просрочка. Причина просрочки — в ремонте: арендодатель не отпускал съемщика, пока тот не сделает ремонт.
10 июля 2018
34679
7

Как ничего не пропустить

Подпишитесь
в соцсетях

Публикуем ссылку на статью,
как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в неделю, а ещё новостной дайджест и приветы от Модульбанка.

Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

А если не хотите подписываться почтой и дружить в соцсетях —
ну что ж!
Вы можете набирать наш адрес руками в браузере, как в двухтысячном.