На сайт банка

С октября начнет действовать запрет на хостелы в жилых домах. Чтобы продолжать свое дело, владельцам хостелов придется переехать или перевести помещение в нежилой фонд. Перевод может растянуться на месяцы, поэтому начинать лучше прямо сейчас.

Шаг 1. Проверить критерии для перевода в нежилое помещение

Условия перевода жилого помещения в нежилое — статья 22 Жилищного кодекса

О наемных домах — статья 91.16 Жилищного кодекса

Не каждое помещение можно перевести в нежилое. Для перевода есть критерии:

  • помещение на первом этаже. У этого требования есть исключение: можно перевести в нежилое помещение на верхних этажах, если помещения под ним тоже нежилые. Например, для перевода в нежилой фонд квартиры на пятом этаже нужно, чтобы квартиры с первого по четрветый этаж уже были переведены в нежилой фонд;
  • квартира не в наемном доме. Это такой дом, в котором все помещения принадлежат одному владельцу и сдаются как социальное жилье;
  • помещение переводится не для религиозной организации;
  • есть отдельный вход не через общий подъезд или возможность его оборудовать. В законе есть требование: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Это значит, что дверь в подъезд нужно заложить;
  • помещение переводится полностью. Нельзя перевести в нежилой фонд одну комнату трехкомнатной квартиры, а в оставшихся двух жить как обычно. Придется переводить всё помещение. Еще можно сначала изменить границы — сделать из трехкомнатной две отдельные квартиры и одну из них перевести в нежилой фонд;
  • в квартире нет жильцов. Нельзя перевести в нежилое помещение, в котором кто-то зарегистрирован или живет;
  • право собственности не обременено правами третьих лиц. Например, не получится перевести квартиру, если она в залоге у банка.

Если помещение подходит под критерии, его можно переводить в нежилое. Для перевода понадобится согласие соседей, документы и заявление. Самое сложное здесь — получить согласие соседей.

Шаг 2. Получить согласие соседей на перевод помещения в нежилое

От соседей нужно получить два вида согласия:

  • согласие собственников квартир дома, в котором находится помещение. Здесь важно количество голосов, с ними разбираемся ниже;
  • согласие всех ближайших соседей. Это собственники квартир сверху, слева и справа, у которых есть общие стены с переводимым помещением.

Без согласия ближайших соседей ничего не получится, даже если все остальные согласны. И наоборот: если ближайшие соседи согласны, но большинство собственников проголосовали против, перевод не состоится.

За или против перевода голосуют собственники и жилых, и нежилых помещений.

Согласие собственников. О собрании собственников нужно предупредить за десять дней, подойдет объявление на доске в подъезде или личное письмо. Можно использовать и то, и то, а потом продублировать информацию в соседский чат в вотсапе и зайти к каждому лично. Иначе будет сложно собрать кворум.

Кворум — это количество участников, при котором собрание считается состоявшимся. Если людей меньше кворума, результаты собрания недействительны. Кворум зависит от количества подъездов:

Один подъезд
Больше одного подъезда

Собственники, которым принадлежит 75% голосов и более

Например, в доме один подъезд с десятью квартирами по 100 м². Собрание состоится, если на него придут 8 собственников.

50% +1 собственников дома, в том числе собственники, которым принадлежит от 75% голосов в подъезде с переводимым помещением

Например, в доме два подъезда, в каждом по десять квартир площадью 100 м². Собрание состоится, если на него придут 11 собственников, 8 из которых — из подъезда с переводимым помещением.

Нет универсального количества участников для собраний, потому что один собственник не равен одному голосу. Голоса считаются пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику. А площади и распределение голосов отличаются от дома к дому.

Например, площадь всех помещений в одноподъездном доме — 1000 м². В доме пять квартир разного размера. Считаем голоса собственников:

Номер квартиры
Площадь квартиры
Голоса

№1

200 м²

20%

№2

100 м²

10%

№3

500 м²

50%

№4

50 м²

5%

№5

150 м²

15%

Собрание состоится, если на него придут собственники квартир №1, 3 и 4 — это ⅔ голосов, или 75%.

На собрание пришли три собственника, которым принадлежит 75% голосов. У первого — 20%, у второго — 50%, у третьего — 5%. Если «за» проголосуют первый и третий, голосов не хватит для перевода. Если второй и третий, перевод состоится.

Для перевода помещения в нежилое нужно получить 50% +1 голосов «за» от кворума, среди которых 50%+1 голосов от собственников подъезда с переводимым помещением. Если собственники из других подъездов будут за перевод, но большинство из нашего подъезда — против, переводить помещение в нежилое нельзя.

Придется собрать 100% голосов собственников, если для использования помещения нужна реконструкция, из-за которой уменьшится площадь общего имущества жильцов дома.

Владелец парикмахерской из Брянска получил у собственников дома согласие на реконструкцию нежилого помещения — пристройку крыльца. Он собрал 74,6% голосов «за», городская администрация выдала владельцу парикмахерской разрешение на строительство, и он построил крыльцо.

Одна из собственниц не давала своего согласия и обратилась в суд. Первый суд отклонил ее жалобу, но она дошла до Верховного суда. И тот решил, что реконструкция незаконна по двум причинам:

  • владелец парикмахерской во время реконструкции сделал вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, уменьшив общее имущество собственников;
  • уменьшение общего имущества допускается только при согласии 100% собственников.

Суд обязал владельца парикмахерской вернуть всё как было в течение трех месяцев.

Судебное дело

Во время собрания собственников нужно вести протокол. В протоколе — вопрос, по которому проводится собрание, список участников и итоги голосования.

Еще каждый собственник подписывает отдельное решение, его иногда называют бюллетенем. Протокол собрания и решения собственников прикладываются к документам для перевода помещения.

Согласие ближайших соседей. Ближайшие соседи — это те, с квартирами которых у вас есть общие стены, потолок или пол. Они дают согласие в письменной форме, стандартного шаблона нет, но обязательно указывают:

  • фамилию, имя, отчество;
  • дату рождения, серию, номер и дату выдачи паспорта;
  • адрес помещения в собственности;
  • номер и дату свидетельства собственности;
  • согласие на перевод помещения;
  • дату и подпись.

Согласие может выглядеть так:

Чтобы соседям было проще согласиться и не пришлось писать всё это от руки, подготовьте заранее шаблоны с пустыми полями под имена и паспортные данные. Шаблон согласия ближайших соседей

Мы не знаем, как убедить соседей согласиться на перевод помещения в нежилое. Можно пообещать построить детскую площадку во дворе, новый асфальт или клумбы с цветами, но соседи вправе отказаться.

Шаг 3. Собрать документы для перевода и подать заявление

Переводом жилых помещений в нежилой фонд занимаются разные ведомства. Например, в Москве это Департамент городского имущества Москвы, а в Новосибирске — Управление по жилищным вопросам мэрии Новосибирска. Чтобы понять, куда обращаться в своем городе, можно зайти на Госуслуги и вбить в поиск «Перевод жилого помещения в нежилое помещение».

Если утвержденной формы заявления нет, можно написать его в свободной форме — главное, чтобы были пункты:

  • получатель — орган местного самоуправления, который занимается переводами жилых помещений в нежилые;
  • фамилия, имя, отчество заявителя;
  • адрес помещения, его площадь, этаж и количество комнат;
  • номер и дата выдачи свидетельства собственности;
  • цель перевода помещения. Например, для дальнейшего использования в качестве продуктового магазина;
  • указание на то, что «в помещении никто не зарегистрирован, лиц, отсутствующих, но сохраняющих право пользования помещением, нет, помещение не используется в качестве места постоянного проживания граждан, права несовершеннолетних детей не ущемлены, право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц».

Все документы, которые подаются вместе с заявлением, нужно указать в приложении.

Подать заявление и документы на перевод помещения в нежилое можно лично, через МФЦ или в электронном виде через Госуслуги

Кроме заявления на перевод помещения нужно собрать документы:

  • свидетельство собственности на помещение или выписка из Росреестра;
  • техпаспорт помещения или план с техническим описанием;
  • поэтажный план дома;
  • проект перепланировки или переустройства помещения. К оформлению проектов есть требования, поэтому лучше обратиться к проектировщикам;
  • протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с решением об их согласии на перевод помещения в нежилое;
  • согласия собственников примыкающих помещений. Это соседи сверху и по бокам.

Первые три документа необязательно прикладывать к заявлению, если право на квартиру зарегистрировано в Росреестре, он же ЕГРН. Эти документы сотрудники ведомства запросят сами, но запрос займет какое-то время. Поэтому лучше сразу принести всё с заявлением.

Перевод помещения в нежилое занимает 45 дней, но на переговоры с собственниками и проект перепланировки может уйти несколько месяцев.

Если перепланировка не нужна, как нежилое помещение можно использовать сразу, как получите решение о переводе. А если перепланировка необходима, то можно размещать хостел после того, как приемочная комиссия подпишет акт.

Шаг 4.Зарегистрировать изменения в Росреестре

Перевод помещения в нежилое регистрируется в Росреестре. Сделать это можно через Госуслуги или МФЦ. Регистрация изменений в ЕГРН — платная услуга: для физлиц — 350 рублей, для юрлиц — 1000 рублей.

После перевода нужно соблюдать требования пожарной безопасности, санпины и экологические требования. Иначе соседи могут пожаловаться в Роспотребнадзор и другие ведомства.

Еще какие-то статьи
Строительство Планируют запустить эксперимент по маркировке стройматериалов
Планируют запустить эксперимент по маркировке стройматериалов
9 января
9 мин
Разбор Субсидиарная ответственность директора
Субсидиарная ответственность директора
3 августа 2023
1 мин
Подписаться в Телеграме
Перейти на канал
Подпишитесь на нас в Телеграме
Топчик
Все, что нужно знать об учредителе ООО
Инструкция

Все, что нужно знать об учредителе ООО

Кто имеет право быть учредителем, что можно и нельзя делать
Какой у вас уровень владения кофейным?
Интерактив

Какой у вас уровень владения кофейным?

Как получить выписку из ЕГРЮЛ
Советы

Как получить выписку из ЕГРЮЛ

Запрет рекламы VPN-сервисов, трехмесячные договоры ОСАГО и новые требования к зоомагазинам
Дайджест

Запрет рекламы VPN-сервисов, трехмесячные договоры ОСАГО и новые требования к зоомагазинам

Не пошли за всеми и выиграли: семь концептуальных брендов украшений из России
Рынок

Не пошли за всеми и выиграли: семь концептуальных брендов украшений из России

Предприниматели, превратившие творчество в бизнес
«Мы продаем не просто мед, а опыт владения ульем»
Интервью

«Мы продаем не просто мед, а опыт владения ульем»

История онлайн-сервиса «Пчелошеринг»
Все, что нужно знать об учредителе ООО
Инструкция

Все, что нужно знать об учредителе ООО

Кто имеет право быть учредителем, что можно и нельзя делать

Как ничего не пропустить

Подпишитесь
в соцсетях

Публикуем ссылку на статью,
как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в неделю, а ещё новостной дайджест и приветы от Модульбанка.

Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

А если не хотите подписываться почтой и дружить в соцсетях —
ну что ж!
Вы можете набирать наш адрес руками в браузере, как в двухтысячном.