Как оформить коммерческую недвижимость в 2025 году

Что считается коммерческой недвижимостью

Коммерческая недвижимость — это нежилое помещение для заработка денег. В нем нельзя прописаться и жить как в квартире, зато можно вести в нем бизнес самому или сдавать другим предпринимателям и получать доход с аренды. Чтобы это делать, нужно зарегистрироваться как ИП.

Читайте также:

Что выгоднее: снять помещение или купить

Квартира или частный дом — это жилая недвижимость, для нее работают другие правила. Если сдавать ее для проживания другим людям, оформлять ИП не обязательно, можно платить налоги как самозанятый или как гражданин. Если хочется сдавать квартиру под бизнес или устроить в ней кондитерский цех — нужно перевести помещение в нежилое и зарегистрироваться как ИП.

Как купить и оформить коммерческое помещение

Шаг 1. Получите свежую выписку об объекте из ЕГРН. Для покупателя важно четыре обстоятельства: данные о владельце, назначение помещения — оно должно быть «нежилым», соответствие плану помещения и информация об обременениях.

Важно, чтобы технический план помещения соответствовал тому, что указано в выписке. Бывает, что в помещениях делают незаконные перепланировки — например, устраивают мокрые точки там, где их быть не должно, и не оформляют ремонт. Если предыдущий собственник не узаконил перепланировку, это придется делать новому собственнику.

Некоторые обременения — стоп-фактор для покупки: например, если на него претендует банк или другой кредитор. Другие обременения могут быть совершенно нормальны: например, если в помещении зарегистрирован договор аренды, а вы приобретаете готовый бизнес.

Раньше выписку мог получить любой желающий, но с 2024 года в выписке для третьего лица не указываются сведения о владельце. Теперь только продавец может получить полную выписку — ее нужно запрашивать у продавца и требовать срок не старше недели.

Иногда объект стоит дополнительно проверить с юристом, потому что бывают нюансы. Например, собственник обанкротился и пытается за несколько дней продать недвижимость, пока в ЕГРН не внесли сведения об обременении.

Шаг 2. Составьте договор купли-продажи. В России действует свобода договора, поэтому форма может быть любой. Но стоит прописать определенные разделы, которые помогут урегулировать возможные споры. Вот что стоит указать.

Данные об участниках сделки. Нужно указать паспортные и юридические данные сторон. Хотя продавать и покупать коммерческую недвижимость могут и физлица, и самозанятые, вести в них бизнес могут только предприниматели. Лучше сразу зарегистрироваться как ИП и покупать объект на него — так проблемы с налоговой будут исключены.

Данные об объекте. Адрес, кадастровый номер, технические характеристики и назначение объекта — нежилое помещение. Кроме того, нужно описать, что передается в собственность помимо помещения — например, земля, парковочные места, оборудование, коммуникации.

Данные о платеже. В договоре указывают сумму и способ передачи денег: наличные, перевод, перевод через эскроу-счет или ячейку в банке.

Данные об обязанностях сторон. В разделе стоит подробно описать, в каком виде продавец передает объект покупателю: например, после проведения косметического ремонта. Покупатель обязуется передать деньги в определенный срок. Стороны договариваются о порядке регистрации прав собственности в Росреестре.

Последствия при неисполнении обязательств. Стоит указать, что считается неисполнением обязательств (например, задержка транша с выплатой на сутки), а также наказание за это — например, штраф в размере 0,1% от суммы перевода. Без штрафа будет сложно привлечь нарушителя к ответственности.

Условия расторжения сделки: например, передача заведомо ложных данных об объекте, просрочка платежа, уклонение от регистрации права собственности, уклонение от передачи объекта и пр. Лучше добавить этот пункт в договор, чтобы быстро разобраться в ситуации в случае споров.

Акт приема-передачи помещения. К договору лучше сразу подготовить документ с данными о состоянии помещения, показаниями счетчиков, количеству ключей и любой другой важной информацией. Акт — неотъемлемая часть договора, но подписывать их одновременно необязательно: договор можно сразу, а акт — после получения денег.

В акте приема-передачи стоит указать не только информацию о приборах учета, но и их показания

Шаг 3. Подготовьте документы. Они понадобятся для регистрации сделки в Росреестре:

• Основание для права собственности продавца: договор купли-продажи, договор дарения или вступления в наследство. Для покупателя будет достаточно договора купли-продажи.
• Технический паспорт помещения и документы на законную установку оборудования и перепланировку, если они есть.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию для новых зданий — документ должен быть у продавца, его выдают местные власти после завершения строительства.
• Другие документы, необходимые для сделки: например, право на земельный участок, согласие от супруга и других членов семьи на продажу, если у них были доли в объекте.

Шаг 4. Совершите сделку. Для этого нужно подписать договор и передать деньги. Это можно сделать в несколько этапов (в таком случае заключается предварительный договор) или одним днем. Приемку объекта можно назначить отдельным днем — например, после завершения работ и регистрации права собственности.

По закону заверять стандартную сделку купли-продажи у нотариуса не обязательно, но лучше это сделать, чтобы защитить обе стороны от возможных спорных ситуаций. Гонорар нотариуса складывается из двух частей — фиксированной суммы и процента от суммы сделки, расценки зависят от стоимости объекта и региона. Например, для Саратова за объект стоимостью до 10 млн руб. фиксированная стоимость составит 3 тыс. руб. и 0,2% от суммы сделки. Посмотреть актуальные тарифы можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Шаг 5. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре. Регистрация нужна при оформлении права собственности — впервые или при передаче прав. Для этого нужно подготовить пакет документов, описанный выше, уплатить пошлину и подать заявление в Росреестр.

С января 2025 года размеры госпошлин на регистрацию объектов увеличились. Точную сумму нужно рассчитывать с учетом стоимости объекта. Актуальные ставки нужно смотреть на сайте Росреестра.

Общие ставки для договора купли-продажи:

• для физлиц и ИП — 4 тыс. руб. при неустановленной стоимости или стоимости объекта менее 20 млн руб., 0,02% от стоимости сделки, если сумма выше, но не более 500 тыс. руб.;
• для юрлиц — 44 тыс. рублей при неустановленной стоимости или стоимости до 22 млн руб., 0,2% от стоимости, но не более 1 млн руб.

Заявление на регистрацию прав собственности с документами и чеком об оплате можно подать онлайн или в МФЦ. Срок регистрации — 7−9 рабочих дней. Данные о новом собственнике будут отражаться в ЕГРН.

Что учесть при покупке коммерческой недвижимости

Выбирать помещение, ориентируясь на требования к будущему бизнесу. Для детских садов нужно помещение на первом этаже, с несколькими входами, определенной высотой потолков, для ресторанов — возможность провести вытяжку на крышу.

Отдельно стоит уточнить по поводу установки кондиционеров. В некоторых помещениях в новых ЖК их можно ставить только внутрь помещения, это уменьшает его полезную площадь.

Убедиться, что коммуникации потянут будущий бизнес. Коммерческие помещения потребляют в разы больше ресурсов, чем частные. Среднему кафе нужно 50−70 кВт, а частной трехкомнатной квартире — 7−10 кВт. Если коммерческое помещение находится в жилом доме или подключено к общей сети, нужно проверить, выдерживают ли коммуникации нагрузку и в каком они состоянии.

Проверить договоры со снабжающими организациями. Бизнес может заключать договоры напрямую с подрядчиками по вывозу мусора, водоканалом, другими ресурсными организациями. Перед покупкой нужно проверить договоры и убедиться, что они будут действовать после смены собственника. Кроме того, стоит проверить соответствие имеющихся коммуникаций заявленному.

Узнать отношение соседей к потенциальной коммерции. Если помещение находится в жилом доме, могут возникнуть проблемы с жильцами. Они могут жаловаться в управляющую компанию, вызывать полицию, сообщать о бизнесе в Роспотребнадзор и другие инспекции.

Аккуратнее с «объектами некапитального строительства». Таким термином юристы обозначают строения без фундамента, например летние террасы, складские помещения, ларьки. Для них нужны специальные документы: разрешение на размещение, подтверждения того, что точка соответствует правилам размещения нестационарных объектов. Они могут меняться от региона к региону. Строение могут снести, а владельца — оштрафовать.

Открыть счет для бизнеса в Модульбанке

Бесплатный тариф, защита от блокировок, вывод прибыли на личную карту без ограничений и специальные условия для маркетплейсов

Открыть счет бесплатно