Издание для бизнеса.
Меньше хайпа, больше пользы!

Пишем о важном, разбираемся с ежедневными задачами предпринимателей, исследуем законы, транслируем опыт.

Проект Модульбанка

Написать в редакцию: editors@modulbank.ru

Проект ведут — Yellow Yeti

Дизайн — Интуиция

Веб-разработка — Кортекс

Что выгоднее: снять помещение или купить

Спойлер: если вы только начинаете, о покупке лучше не думать
Что выгоднее: снять помещение или купить
30 августа 2019
32496
6

Статья обновлена 30 ноября 2022 года.

Эксперты по недвижимости рассказали, как быть начинающему бизнесу, кто обычно покупает, а кто снимает помещения и почему не нужно бояться аренды.

Эксперты — Светлана Орленко, управляющий партнер компании «Реком Недвижимость», и Сергей Борисков, управляющий партнер КГ ЭТАЛОН. Записалa Наталья Болдырева.

Для начинающей компании — аренда, для крупной — собственность

Если вы только начинаете свое дело (неважно, проводите ли вы маркетинговые исследования или печете пирожки в цеху), покупать помещение не стоит.

Во-первых, налоговые органы больше внимания уделяют фирмам, у которых есть активы. А помещение в собственности — один из таких активов. В проверках нет ничего такого, но на начальном этапе построения бизнеса в большом количестве они могут притормаживать процесс освоения рынка. Если же помещение в аренде, то интерес к компании меньше.

Во-вторых, собственники помещений платят налог на имущество. В 2022 году такой налог не превышает 2,2% в зависимости от региона, но любая экономия, даже самая маленькая, может помочь развиваться начинающему бизнесу.

В-третьих, в случае любых изменений на рынке бизнес может спокойно переехать из одной точки в другую. Если же помещение в собственности, то решение вопроса о переезде или расширении займет больше времени.

Наконец, малый бизнес в принципе финансово неустойчив и сильно зависит от экономической ситуации на определенном рынке. А в случае банкротства помещение в собственности вообще могут забрать за долги. С арендой такая проблема сразу отпадает.

Чтобы компания развивалась, нужны свободные деньги, которые можно пустить в оборот. Нет никакого смысла вкладываться в помещение, когда эти деньги можно направить в бизнес и в итоге больше заработать. К тому же неизвестно, закроется ли компания через три месяца или проработает тридцать лет. В такой ситуации лишние траты могут подкосить начинающий бизнес.

В начале 2022 года в Москве коммерческие помещения сдавали и продавали по ценам:

аренда на год — 13 тыс. руб. за кв. метр (это 1100 руб. за кв. метр в месяц);

покупка — 103,6 тыс. руб. за кв. метр.

Это средняя ставка для офисных, торговых и производственно-складских помещений.

Теперь на примере. Офис в бизнес-центре площадью 60−70 кв. метров обойдется:

аренда — 90 тыс. руб. в месяц;

покупка — 7,21 млн руб.

В этом случае помещение отбивается за 12 лет. Лучше эти деньги вкладывать в бизнес, а не в недвижимость.

Коммерческую недвижимость чаще покупают крупные производства и холдинги — берут здания в несколько тысяч квадратных метров и переоборудуют под себя. Такие компании могут сами строить здания, чтобы учесть специфику бизнеса и свои потребности.

Если при аренде действует правило, что чем лучше в помещении ремонт, тем больше арендодатель завышает на него цену, то в случае со своим помещением это не работает.

Еще часто выкупают помещения на стадии строительства: например, когда застраивается жилой или бизнес-комплекс, половину коммерческих помещений раскупают на стадии котлована. Это удобно, так как на начальных этапах строительства цены ниже. Малый бизнес позволить себе такого не может: например, в жилом комплексе на окраине Москвы небольшое помещение в 50 кв. метров обойдется где-то в 8 млн руб. В регионах цены ниже, но все равно высокие.

А что делать, если у меня уже есть свое помещение и я хочу открыть бизнес?

Тут надо смотреть и сравнивать доходы от этих активов. Если доход от бизнеса выше, чем платежи по сдаче помещения в аренду, то можно и использовать это помещение под бизнес. Так получится сэкономить на аренде и увеличить прибыль. А если со сдачи в аренду вы получаете больше денег, чем от бизнеса, то выгоднее продолжать сдавать помещение.

Аренда зависит от деятельности компании

Обычно при аренде предприниматели боятся, что договор неожиданно расторгнут, они окажутся на улице и потеряют клиентов. Но это не так. Для наглядности разберем несколько ситуаций.

Например, магазину важно работать на одном месте как можно дольше, чтобы сохранить постоянных клиентов и репутацию. На новом месте, особенно в крупных городах, часто приходится начинать с нуля: старые клиенты найдут новый магазин поближе к дому или работе.

Кажется, что нужно искать деньги и покупать помещение. Но это лишние траты, к тому же неизвестно, пойдет ли бизнес на этом месте. В таких ситуациях рекомендуем заключать долгосрочный договор на пять-семь лет с регистрацией в Росреестре (про регистрацию мы писали тут). Если соблюдать условия договора, риска остаться на улице почти не будет. В случае спора можно попробовать договориться, опираясь на условия договора и положения Гражданского кодекса об аренде, а если не получилось, то отстаивать свои интересы в судебном порядке — арендодатели это очень не любят.

Теперь другая история. IT-компания арендует небольшой офис в Бирюлеве — у них мало денег, но крутая команда специалистов. В этом случае нет никакой разницы, где находится офис и как часто компания будет переезжать. Наоборот, собственность лишает мобильности, а аренда позволяет не привязываться к месту. Сегодня маленькая IT-компания работает в Бирюлеве, а завтра — в офисе с панорамными окнами в Москва-Сити.

Сначала звоните юристу

Бывает, что при аренде офиса устраивает оплата, но расходы на коммунальные платежи очень высокие — больше, чем в других бизнес-центрах и офисных зданиях. Или в принципе эксплуатационные расходы (вода, отопление и т. д.) и расходы на пожарную безопасность могут оказаться достаточно большими. А еще услуги управляющих компаний регулярно растут в цене.

Похожая история может произойти и при покупке помещения. Например, цена отдельного здания устраивает, но выясняется, что инженерные коммуникации (такие как электроснабжение) отключены, а подключить их снова стоит дорого. Или помещение купили в старом здании, и через год-два его соберутся сносить, и компания потеряет деньги.

Важно всегда оценивать прямые расходы и сопутствующие вложения и платежи.

По опыту, прежде чем покупать или арендовать помещение, зовите юриста, который разбирается в недвижимости. Очевидный совет, но его часто игнорируют. Все дополнительные расходы и возможные проблемы обычно скрыты в договоре и документах на помещения. Юрист найдет их, а вы будете точно знать, сколько платите за свои стены.

Поможем получить аккредитацию IT-компании и отсрочку от мобилизации

Проконсультируем, оформим необходимые документы и объясним, как самостоятельно подать заявку на Госуслугах.

Узнать подробности
В закладки на всякий случай

Что делать, если затопило магазин

В магазине — потоп: вода на полу, вещах и даже на кухне для продавцов. Оказывается, у салона над магазином прорвало трубу. Чтобы положение стало чуть лучше, рассказываем, как получить деньги на восстановление магазина.
30 августа 2018
16191
10

Как ничего не пропустить

Подпишитесь в соцсетях

Публикуем ссылку на статью, как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах. Шутим, но не слишком смешно.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в неделю, а ещё новостной дайджест и приветы от Модульбанка. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Момент...
Готово!
Проверьте почту, пожалуйста
Не получилось отправить :-|

А если не хотите подписываться почтой и дружить в соцсетях — ну что ж! Вы можете набирать наш адрес руками в браузере, как в двухтысячном.