На сайт банка

Статья обновлена 30 ноября 2022 года.

Эксперты по недвижимости рассказали, как быть начинающему бизнесу, кто обычно покупает, а кто снимает помещения и почему не нужно бояться аренды.

Эксперты — Светлана Орленко, управляющий партнер компании «Реком Недвижимость», и Сергей Борисков, управляющий партнер КГ ЭТАЛОН. Записалa Наталья Болдырева.

Для начинающей компании — аренда, для крупной — собственность

Если вы только начинаете свое дело (неважно, проводите ли вы маркетинговые исследования или печете пирожки в цеху), покупать помещение не стоит.

Во-первых, налоговые органы больше внимания уделяют фирмам, у которых есть активы. А помещение в собственности — один из таких активов. В проверках нет ничего такого, но на начальном этапе построения бизнеса в большом количестве они могут притормаживать процесс освоения рынка. Если же помещение в аренде, то интерес к компании меньше.

Во-вторых, собственники помещений платят налог на имущество. В 2022 году такой налог не превышает 2,2% в зависимости от региона, но любая экономия, даже самая маленькая, может помочь развиваться начинающему бизнесу.

В-третьих, в случае любых изменений на рынке бизнес может спокойно переехать из одной точки в другую. Если же помещение в собственности, то решение вопроса о переезде или расширении займет больше времени.

Наконец, малый бизнес в принципе финансово неустойчив и сильно зависит от экономической ситуации на определенном рынке. А в случае банкротства помещение в собственности вообще могут забрать за долги. С арендой такая проблема сразу отпадает.

Чтобы компания развивалась, нужны свободные деньги, которые можно пустить в оборот. Нет никакого смысла вкладываться в помещение, когда эти деньги можно направить в бизнес и в итоге больше заработать. К тому же неизвестно, закроется ли компания через три месяца или проработает тридцать лет. В такой ситуации лишние траты могут подкосить начинающий бизнес.

В начале 2022 года в Москве коммерческие помещения сдавали и продавали по ценам:

аренда на год — 13 тыс. руб. за кв. метр (это 1100 руб. за кв. метр в месяц);

покупка — 103,6 тыс. руб. за кв. метр.

Это средняя ставка для офисных, торговых и производственно-складских помещений.

Теперь на примере. Офис в бизнес-центре площадью 60−70 кв. метров обойдется:

аренда — 90 тыс. руб. в месяц;

покупка — 7,21 млн руб.

В этом случае помещение отбивается за 12 лет. Лучше эти деньги вкладывать в бизнес, а не в недвижимость.

Коммерческую недвижимость чаще покупают крупные производства и холдинги — берут здания в несколько тысяч квадратных метров и переоборудуют под себя. Такие компании могут сами строить здания, чтобы учесть специфику бизнеса и свои потребности.

Если при аренде действует правило, что чем лучше в помещении ремонт, тем больше арендодатель завышает на него цену, то в случае со своим помещением это не работает.

Еще часто выкупают помещения на стадии строительства: например, когда застраивается жилой или бизнес-комплекс, половину коммерческих помещений раскупают на стадии котлована. Это удобно, так как на начальных этапах строительства цены ниже. Малый бизнес позволить себе такого не может: например, в жилом комплексе на окраине Москвы небольшое помещение в 50 кв. метров обойдется где-то в 8 млн руб. В регионах цены ниже, но все равно высокие.

А что делать, если у меня уже есть свое помещение и я хочу открыть бизнес?

Тут надо смотреть и сравнивать доходы от этих активов. Если доход от бизнеса выше, чем платежи по сдаче помещения в аренду, то можно и использовать это помещение под бизнес. Так получится сэкономить на аренде и увеличить прибыль. А если со сдачи в аренду вы получаете больше денег, чем от бизнеса, то выгоднее продолжать сдавать помещение.

Аренда зависит от деятельности компании

Обычно при аренде предприниматели боятся, что договор неожиданно расторгнут, они окажутся на улице и потеряют клиентов. Но это не так. Для наглядности разберем несколько ситуаций.

Например, магазину важно работать на одном месте как можно дольше, чтобы сохранить постоянных клиентов и репутацию. На новом месте, особенно в крупных городах, часто приходится начинать с нуля: старые клиенты найдут новый магазин поближе к дому или работе.

Кажется, что нужно искать деньги и покупать помещение. Но это лишние траты, к тому же неизвестно, пойдет ли бизнес на этом месте. В таких ситуациях рекомендуем заключать долгосрочный договор на пять-семь лет с регистрацией в Росреестре (про регистрацию мы писали тут). Если соблюдать условия договора, риска остаться на улице почти не будет. В случае спора можно попробовать договориться, опираясь на условия договора и положения Гражданского кодекса об аренде, а если не получилось, то отстаивать свои интересы в судебном порядке — арендодатели это очень не любят.

Теперь другая история. IT-компания арендует небольшой офис в Бирюлеве — у них мало денег, но крутая команда специалистов. В этом случае нет никакой разницы, где находится офис и как часто компания будет переезжать. Наоборот, собственность лишает мобильности, а аренда позволяет не привязываться к месту. Сегодня маленькая IT-компания работает в Бирюлеве, а завтра — в офисе с панорамными окнами в Москва-Сити.

Сначала звоните юристу

Бывает, что при аренде офиса устраивает оплата, но расходы на коммунальные платежи очень высокие — больше, чем в других бизнес-центрах и офисных зданиях. Или в принципе эксплуатационные расходы (вода, отопление и т. д.) и расходы на пожарную безопасность могут оказаться достаточно большими. А еще услуги управляющих компаний регулярно растут в цене.

Похожая история может произойти и при покупке помещения. Например, цена отдельного здания устраивает, но выясняется, что инженерные коммуникации (такие как электроснабжение) отключены, а подключить их снова стоит дорого. Или помещение купили в старом здании, и через год-два его соберутся сносить, и компания потеряет деньги.

Важно всегда оценивать прямые расходы и сопутствующие вложения и платежи.

По опыту, прежде чем покупать или арендовать помещение, зовите юриста, который разбирается в недвижимости. Очевидный совет, но его часто игнорируют. Все дополнительные расходы и возможные проблемы обычно скрыты в договоре и документах на помещения. Юрист найдет их, а вы будете точно знать, сколько платите за свои стены.

Бухгалтерия для ИП и ООО

Считаем за вас налоги и взносы, готовим отчеты, компенсируем штрафы. Занимайтесь бизнесом, а не бумагами!

Узнать подробности
Еще какие-то статьи
Все отрасли Обычай делового оборота
Обычай делового оборота
14 мая
9 мин
Разбор Субсидиарная ответственность директора
Субсидиарная ответственность директора
3 августа 2023
2 мин
Подписаться в Телеграме
Перейти на канал
Подпишитесь на нас в Телеграме
Топчик
«Сныть и лебеда будут в тренде». Как устроен рынок микрозелени
Рынок

«Сныть и лебеда будут в тренде». Как устроен рынок микрозелени

Какие условия нужны для выращивания, где купить качественные семена и сколько можно заработать
Как мерч помогает компании развиваться и зарабатывать
Рынок

Как мерч помогает компании развиваться и зарабатывать

Советы, как привлекать клиентов, продвигать бренд и объединять сотрудников
Как купить готовый бизнес на «Авито»
Советы

Как купить готовый бизнес на «Авито»

Инструкция: что проверить, чтобы не нарваться на мошенника или убыточную компанию
Повышение акцизов на алкоголь, разрешительный режим продажи молочки и воды на кассах и отмена комиссии в рамках СБП для физлиц
Дайджест

Повышение акцизов на алкоголь, разрешительный режим продажи молочки и воды на кассах и отмена комиссии в рамках СБП для физлиц

Внесли поправки в уголовную статью об уклонении от уплаты таможенных платежей
Инструкция

Внесли поправки в уголовную статью об уклонении от уплаты таможенных платежей

Как оплатить сотруднику работу в майские праздники в 2024 году
Советы

Как оплатить сотруднику работу в майские праздники в 2024 году

«Сныть и лебеда будут в тренде». Как устроен рынок микрозелени
Рынок

«Сныть и лебеда будут в тренде». Как устроен рынок микрозелени

Какие условия нужны для выращивания, где купить качественные семена и сколько можно заработать
В закладки

Удаляем негативные отзывы

«Хамоватые продавцы», «Вечно опаздывают», «Мошенники», — негативные отзывы могут появиться о любой компании. Хорошая новость: от них можно избавиться
25 мая 2018
25668
16

Как ничего не пропустить

Подпишитесь
в соцсетях

Публикуем ссылку на статью,
как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в неделю, а ещё новостной дайджест и приветы от Модульбанка.

Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

А если не хотите подписываться почтой и дружить в соцсетях —
ну что ж!
Вы можете набирать наш адрес руками в браузере, как в двухтысячном.