Как заработать на субаренде коммерческой недвижимости

Стоимость коммерческой недвижимости чаще всего оценивается исходя из срока окупаемости в 10 лет. То есть стоимость объекта = 10 лет x месячный арендный доход. Например, при месячном арендном доходе в 300 тыс. руб. стоимость объекта — 36 млн руб.

Читайте также:

Как оформить коммерческую недвижимость в 2025 году

Субаренда же позволяет зарабатывать на объекте, не покупая его в собственность. Разберем на том же примере с арендной ставкой 300 тыс. руб. в месяц. Обычно на эти деньги можно арендовать около 150 кв. м коммерческой площади. Ее можно поделить на несколько частей по 10−50 кв. м и сдать их в субаренду по более высокой цене. Основной принцип рынка коммерческой недвижимости: чем меньше площадь торгового помещения, тем выше ставка за квадратный метр. С этого же объекта можно заработать 450 тыс. руб. Получается, что 300 тыс. руб. — плата за аренду и 150 тыс. руб. — маржа.

План коммерческого помещения до и после деления на несколько зон

Вначале нужно заплатить собственнику обеспечительный платеж, обычно он равен месячной арендной ставке. В конце срока аренды обеспечительный платеж засчитывается в счет последнего месяца или возвращается при подписании акта приема-сдачи объекта. Также стоит договориться о времени арендных каникул на срок от двух до пяти месяцев, когда вы можете бесплатно пользоваться помещением. По сути, это время на поиск субарендаторов.

Получается, что начать можно с капиталом примерно в 300 тыс. руб. — это обеспечительный взнос. Но, конечно, это идеальная ситуация, если искать арендаторов дольше, то и вложения будут больше, но в среднем — до 500 тыс. руб. Есть объекты с вложениями в 1−1,5 млн руб., но это скорее исключения.

Модульюрист

Юридическая поддержка вашего бизнеса по подписке. Безлимитные консультации, составление договоров, досудебных претензий, защита интересов в суде. От 12 490 рублей в месяц

Узнать больше

Сколько можно заработать

Предположим, мы разделили объект со ставкой 300 тыс. руб. в месяц на несколько более мелких площадей и нашли арендаторов. Тогда в первый месяц они принесут нам 900 тыс. руб.:

• 450 тыс. руб. — плата за первый месяц;
• 450 тыс. руб. — обеспечительный взнос.

Из них 300 тыс. руб. платим за первый месяц аренды собственнику, а еще 300 тыс. руб. направляем на ремонт: делаем перегородки, санузлы и счетчики, еще в 300 тыс. руб. нам обошелся обеспечительный взнос. Получается, если за время арендных каникул найти арендаторов, то наши начальные вложения — 0 руб., а доход — 150 тыс. руб. в месяц.

Лучше всего вести такой бизнес как ИП, применяя упрощенную систему налогообложения со схемой «Доходы минус расходы» — со ставкой 5−15% в зависимости от региона.

Один объект приносит около 150 тыс. руб., но бывают и объекты, которые приносят 250 или 300 тыс. руб. в месяц, в основном такая коммерческая недвижимость находится в Москве.

Как выбрать объект

Поиск первого объекта обычно самый долгий и может занять от одного до трех месяцев.

Для того чтобы коммерческая недвижимость приносила доход, важно выбирать ликвидные объекты. Признаки таких объектов:

• нежилое торговое помещение;
• площадь от 100 до 300 кв. м;
• первая линия, то есть помещение имеет прямой выход к проезжей части;
• первый этаж;
• витринные окна;
• высокий трафик;
• открытая планировка, нет капитальных внутренних стен, чтобы потом разделить помещение на несколько зон.

Большое заблуждение, что чтобы заработать на субаренде коммерческой недвижимости, нужно делать ремонт. Ни в коем случае не делайте ремонт, пока не подписали договоры с субарендаторами.

Как искать арендаторов

Арендаторов можно искать через «Авито» и другие подобные сайты, размещая объявления. Бизнес-модель позволяет арендовать помещение у собственника по рыночной ставке, а сдавать его ниже рынка. Допустим, помещение площадью 150 кв. м с арендной ставкой 300 тыс. руб. мы делим на пять частей по 30 кв. м и оцениваем, сколько на рынке стоят такие коммерческие площади. Если обычная рыночная ставка — 3,5 тыс. руб. за 1 кв. м, то мы можем поставить 3,3 тыс. руб. за кв. м, или 99 тыс. руб. за помещение площадью 30 кв. м. Поэтому такие помещения быстро сдаются.

Всего существует около 15 основных видов деятельности, для которых нужна коммерческая недвижимость: аптеки, общепит, зоомагазины, кофейни. В каждом из этих видов деятельности от 20 торговых сетей, которые развиваются. Получается, что как минимум есть 300 потенциальных арендаторов.

Один из объектов коммерческой недвижимости на первом этаже с витринными окнами. Арендаторы: ПВЗ «Яндекс Маркета», цветочный салон и табачный магазин

Что учесть в договоре

Постарайтесь заключить с собственником долгосрочный договор аренды на срок от 10 лет с индексацией не более 5% в год. Такой договор регистрируется в Росреестре.

В договоре нужно указать право на аренду объекта целиком либо его части без письменного согласия арендодателя.

Важно прописать в договоре невозможность «одностороннего отказа от исполнения договора без нарушения существенных условий со стороны арендатора». Тогда арендодатель не сможет расторгнуть договор без существенных причин. Даже если собственник решит продать объект, договор аренды останется в силе.