Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Что такое обеспечительный платеж

Компания вносит обеспечительный платеж, когда арендует помещение. Другое его название — страховой депозит, или гарантийный платеж.

Описание обеспечительного платежа в договоре аренды

Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейерверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда владелец отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.

Требования к обеспечительному платежу

Обеспечительный платеж описывает ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ. По закону так:

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Цитата из Гражданского кодекса о платеже

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре. Например, можно прописать право арендодателя вычитать из обеспечительного платежа штрафы, если помещению причинен ущерб. А можно и просто прописать штрафы без обеспечительного платежа. Тогда выплатит ли их арендатор — на его совести.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не вносить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие о том, что платеж засчитывается в аренду, — тогда возвращать деньги не нужно.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают стороны. Закону все равно.

Почему сложно вернуть платеж

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате: например, обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. Вот самые частые:

• Компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж.
• Компания просрочила оплату или не оплатила аренду за некоторые месяцы. Это тоже считается нарушением договора.
• Компания фактически выехала, а по бумагам — нет. Получается, компания все еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа.
• Компания испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель сделает его за счет обеспечительного платежа.
• Компания не согласна получить деньги за вычетом штрафов. Например, в договоре прописано, что за просрочку оплаты арендодатель может взимать штраф прямо из обеспечительного платежа. Несколько раз компания оплачивала аренду спустя 5−10 дней после прописанного в договоре срока, арендодатель взимал за это штраф из обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств того, что он все сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется этим. Такие споры часто доходят до суда.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Условия возврата платежа

Если арендодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:

Общие фразы в договоре об условиях возврата платежа

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советуем четко описывать, как пользоваться платежом.

В описании можно перечислить удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываем примеры формулировок:

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом внести арендную плату, но получить обеспечительный платеж. Другой удобнее не тратить живые деньги — пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Где фиксировать факт возврата обеспечительного платежа, закон тоже не говорит. На практике это часто пишут прямо в самом акте приема-передачи.

Описание помещения до аренды

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование ст. 622 ГК РФ.

По правилам ст. 622 ГК нормальным износом будет считаться такой, на который не мог повлиять съемщик. Например, выцветание обоев от солнечных лучей, обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, наличие вытертых мест от стульев.

В суде можно решить вопрос о превышении уровня нормального износа, если известно состояние имущества до начала действия договора аренды и при возврате его арендатору. Тут поможет подробное описание помещения в договоре на момент его заключения. Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советуем пункты:

• дата осмотра;
• полный адрес помещения;
• кто осматривал;
• замечания к помещению;
• подписи всех, кто был на осмотре.

Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Наш совет — описывать подробно и с фотографиями. Описание можно добавить в акт приема-передачи или в сам договор, отдельный документ для этого не обязателен.

Показываем пример с фотографиями. Это пример с мелкими недостатками; если проблема с трубами или проводкой — можно описывать по такому же принципу.

Директор «Вишневой булочки» осматривает офис. Вроде все в порядке:

Чтобы арендодатель не списал недостатки офиса на «Булочку», надо убедиться, что недостатков нет. Но они есть: подтеки, трещины и вздутый ламинат.

Раз директор заметил недостатки, он описывает их в акте осмотра. Можно так и писать: «Залит левый верхний угол».

К словесному описанию надо приложить фотографию — это поможет доказать свою правоту. Фотография может быть такой:

На акте осмотра должна быть подпись арендодателя. Его подпись подтверждает: «Я видел недостатки помещения, с описанием и фотографиями согласен».

Бывает, что арендодатель устно соглашается с описанием, а подписывать акт отказывается. Он может сказать:

• «Это естественный износ, ничего страшного»;
• «Да-да, это я помню, при выезде поговорим»;
• «Я не обращаю на это внимания, сдавать офис не мешает».

Не слушайте отговорки. Сейчас он не обращает внимания на потертые обои, а при выезде обратит — и под предлогом ремонта заберет обеспечительный платеж. Единственный способ избежать риска — получить подпись на акте.

Письменное согласие на ремонт

Компании могут поменять помещение под себя: снести перегородку или поставить две новые, поменять окна на пластиковые, сменить дверь. На любые изменения надо получать письменное согласие арендодателя. Письменное согласие не прямой способ защиты и не застрахует вас на 100% от удержания обеспечительного платежа по какой-то другой причине, но защитит от возможных претензий после окончания договора аренды и подписания акта приема-передачи помещения по поводу ремонта. А значит, риск удержания обеспечительного платежа будет ниже.

Чтобы подстраховаться, на любые изменения берите разрешение.

Пример согласия на ремонт

Письменное согласие нужно, даже если арендодатель кажется своим парнем.

Условие досрочного переезда

Компании может надоесть офис или она найдет офис с лучшей ценой, и тогда захочется съехать. Просто так съехать раньше срока нельзя.

Если компания подписала договор аренды, прежде чем съезжать, надо проверить условия досрочного переезда. Возможно, их там нет.

Без условий в договоре выезжать по своему желанию нельзя. Иначе арендодатель получает право забрать обеспечительный платеж в счет штрафа.

Если условий нет, а надо съехать, есть два варианта. Первый — найти законные причины и обосновать их в суде. Причины описывает ст. 620 ГК РФ:

• арендодатель мешает использовать помещение;
• у помещения есть недостатки, о которых арендатор не знал;
• арендодатель не делает капитальный ремонт, хотя обязан по договору;
• помещение в непригодном состоянии, и арендатор в этом не виноват.

Второй способ — не съезжать раньше срока. Так себе способ, зато помогает сохранить обеспечительный платеж.

Если в договоре нет условий досрочного выезда, здорово попробовать их включить. Например, такое:

Документы для переезда

Во всех договорах аренды есть пункт с таким смыслом: компания перед отъездом должна подписать у арендодателя акт осмотра и приемки помещения. Акт подтверждает, что с помещением все в порядке и компания выполнила обязательства.

Пока нет акта, аренда действует, и за нее надо платить.

У арендодателя есть хитрости, чтобы искусственно продлевать аренду. Самые частые:

• он говорит, что не может приехать на осмотр помещения, потому что в отпуске или командировке;
• он приезжает на осмотр, но не принимает помещение; говорит, что здесь разруха и, пока компания не сделает ремонт, он не подпишет акт.

Компания может плюнуть и съехать: договор закончился, арендную плату она выплатила, чего еще. И здесь подвох.

Нет стопроцентного способа избежать искусственной задержки, но можно кое-что попробовать.

Включить в договор обязанность арендодателя принять помещение. Это сработает, если арендодатель разрешает менять договор. Обязательства арендодателя можно прописать так:

Пригласить арендодателя на осмотр помещения, когда заканчивается срок аренды. Приглашать надо так, чтобы остались доказательства приглашения. Например, отправить приглашение заказным письмом «Почтой России» или курьером, который возьмет подпись у арендодателя за доставку.

Пригласить на осмотр управляющую компанию или независимых экспертов по оценке нежилого помещения. Эксперт или сотрудник УК фиксируют состояние помещения и оценивают, какие изменения появились из-за естественного износа, а за какие отвечает компания.

Осмотреть помещение и подписать акт. По итогам осмотра может быть один или два акта.

В законе нет требований к количеству и формату актов. Можно описать все в одном: помещение выглядит так, арендодатель его принял. Главное, чтобы в акте была фраза со смыслом: «Арендатор сдал помещение, арендодатель — принял».

В идеальном случае акты подписывают все: компания, независимый эксперт или сотрудник УК, арендодатель. Если арендодателя нет, акт осмотра вправе подписать эксперт / сотрудник УК и компания, акт приемки — компания. Желательно в процессе вести фото- или видеофиксацию процесса оценки.

Отправить подписанный акт арендодателю. Если он не приехал на осмотр или приехал, но отказывается подписывать акт — пусть так. У компании есть доказательства, что она пыталась съехать.

Чтобы арендодатель понял, что дело серьезное, надо отправить акты с подписями от себя и экспертов. Отправлять лучше курьером или заказным письмом. Подтверждение отправки не выкидывайте — пригодится для спора с арендодателем.

Что дальше

Если выехали, напомните арендодателю о платеже. Можно напомнить по телефону, а можно официально — отправить письмо с просьбой на почту.

Если арендодатель отказывается возвращать деньги, надо готовиться к спору. Для спора компания собирает:

• акт осмотра помещения до аренды и после;
• подтверждение отправки акта, если арендодатель отказался его подписывать;
• приглашение на осмотр помещения и подтверждение отправки приглашения;
• заключение независимого эксперта или работника управляющей компании (с помещением после аренды все в порядке, только естественный износ);
• выписки со счета, которые показывают, что компания вовремя платила аренду;
• письменное согласие арендодателя на ремонт, если компания его делала;
• договор аренды с условием об обеспечительном платеже;
• копия предупреждения, что компания съезжает;
• письменное требование выплатить обеспечительный платеж.

С такими документами можно готовить досудебную претензию, но это уже другая история.

Открыть счет для бизнеса в Модульбанке

Бесплатный тариф, защита от блокировок, вывод прибыли на личную карту без ограничений и специальные условия для маркетплейсов

Открыть счет бесплатно