Кредит под залог: подводные камни, плюсы и минуса кредита под залог недвижимости, на что обратить внимание

Плюс чек-лист: нужен ли вам такой кредит

Банки выдают кредиты под залог — это кредиты, где гарантией выплаты выступает имущество. Чаще всего в залог оставляют недвижимость.

Эксперт — Екатерина Алексеенко, руководитель центра кредитных технологий Модульбанка. Записалa Мария Лебедева.

Что может быть залогом

Залогом может быть движимое имущество, например, машина. Или недвижимость — квартира, дом, склад, гараж. Землю и оборудование тоже могут принять в залог.

Вообще, тип залога зависит от сектора, в котором работает бизнес. В сельском хозяйстве залогом может стать даже стадо коров или сено. К слову, один банк как-то принял в залог урожай огурцов.

Кому подходит такой кредит

Если вы планируете взять кредит на небольшую сумму, скажем, 1-2 млн руб., и при этом у вашего бизнеса хорошие обороты, то залог, скорее всего, не понадобится.

Но каждый банк по-своему решает, какие обороты — хорошие. Обычно кредитный лимит составляет от 30% до 80% оборота. Грубо говоря, бизнес с оборотом 2 млн руб. без залога может получить от банка не больше 1,5 млн руб.

Для кредита крупнее придется подтвердить свою надежность залогом. Другой вариант для ООО — поручительство владельцев или руководителя. ИП, кроме залога, может привлечь поручительство третьего лица, которое владеет или руководит крупным бизнесом. Иногда может потребоваться и залог, и поручительство.

А еще залог точно понадобится, если у вас:

маленькие обороты, а кредит нужен большой: например, компания с оборотом 300 тыс. руб. хочет получить кредит на 4 млн руб.;
молодая компания, которая еще ни разу не сдавала налоговую отчетность или ее отчетность была нулевой;
стартап: своих денег нет, а инвестиций найти не удалось;
неидеальная кредитная история: в этом случае кредит можно получить только с залогом или у микрокредитных организаций — под огромный процент;
много проигранных судов и долги, которые вас обязал выплатить суд.

При этом у всех банков есть максимальный размер кредита, больше которого они не выдают. Например, Модульбанк в кредит под залог выдает максимум 10 млн руб.

Теперь о том, какие есть плюсы и минусы у кредита под залог недвижимости — чаще всего закладывают именно ее.

ПЛЮСЫ

МИНУСЫ

Можно рассчитывать на бóльшую сумму кредита.

Придется заморочиться, чтобы собрать нужные документы на залоговую недвижимость.

Выше вероятность одобрения кредита, потому что залог обеспечивает его возврат.

Если недвижимость принадлежит не заемщику, а, к примеру, его маме, то она должна присутствовать на сделке и лично подписать договор залога.

Ниже процентная ставка, больше срок кредитования.

Как правило, банки просят застраховать залог и жизнь залогодателя — а это дополнительные расходы. Если квартира мамина, значит, страховать нужно ее жизнь, а не заемщика.

Можно получить деньги для развития совсем молодого или рискового бизнеса, например, строительного.

Еще одно условие, которое может выдвинуть банк, — оценка залогового имущества. Иногда ее оплачивает сам заемщик.

Недвижимость, которую закладывают, может принадлежать не заемщику, а третьему лицу.

Можно исправить плохую кредитную историю: взять кредит под залог и исправно выплачивать его минимум год. После кредит можно закрыть, а в кредитной истории останется запись о том, что его погасили без просрочек.

При каком условии банк может забрать залог

Это произойдет, если заемщик не платит по кредиту и не выходит на связь с банком. Тогда банк обратится в суд, и тот разрешит забрать имущество должника.

Чтобы не доводить до такого, лучше быть в диалоге с банком и сообщить, если возникнут проблемы. Банк может предложить заемщику реструктуризацию долга — например, уменьшить ежемесячный платеж, но увеличить срок кредита. Или разрешит отсрочить следующий платеж, если заемщик, допустим, планирует закрыть крупную сделку через месяц.

Если проблема неразрешима, будет выгоднее договориться о самостоятельной продаже заложенной недвижимости: самому найти покупателя и вместе с банком провести сделку купли-продажи. Заемщик может продать квартиру дороже, чем указано в договоре с банком, и, возможно, вырученной суммы хватит не только на погашение кредита.

Так стоит ли брать кредит под залог?

Принять верное решение поможет этот чек-лист.

1. Ответить на вопрос: «Я уверен в своей бизнес-идее?»

Любой кредит стоит брать в том случае, если вы все взвесили и убедились, что бизнес-план сработает. Пересмотрите его критически и продумайте разные сценарии: например, «Если не удастся продать партию товара одному покупателю, я поступлю так…». Это придаст вам уверенности или поможет понять, что сейчас кредит для вас — риск, который может не оправдаться.

2. Определиться с целью кредита

Решите, для чего вам нужны деньги: чтобы купить новое помещение или оборудование, пополнить оборотные средства или покрыть кассовые разрывы. Исходя из цели, вы сможете выбрать тип кредита. Ниже перечислены самые востребованные кредиты у предпринимателей.

Тип кредита

Для какой цели подходит

Как работает

РАЗОВЫЙ

Например, вы хотите купить новое помещение для кафе или склад для хранения товара — надоело возиться с арендой. Кроме помещения вы ничего покупать не планируете.

Его дают на конкретный срок под определенный процент. Погашать кредит можно помесячно равными (аннуитетными) платежами или дифференцированными — это когда первые выплаты по кредиту самые большие, а дальше их размер уменьшается. Во втором случае вы переплатите меньше.

ВОЗОБНОВЛЯЕМАЯ КРЕДИТНАЯ ЛИНИЯ

Деньги нужны на регулярные расходы — например, на сырье, товары или рекламу.

Кредитная линия работает, как кредитная карта. Вы берете в долг нужную сумму — в рамках вашего кредитного лимита, — а когда возвращаете ее, можете брать новый кредит.

ОВЕРДРАФТ

Не хватает денег на обязательные расходы — допустим, чтобы расплатиться с работниками или поставщиками (это называется кассовым разрывом).

Воспользоваться овердрафтом можно только при нуле на расчетном счете. Когда на счет поступают деньги — например, клиент с вами наконец расплатился, — банк автоматически списывает долг.

НЕВОЗОБНОВЛЯЕМАЯ КРЕДИТНАЯ ЛИНИЯ С ОПРЕДЕЛЕННЫМ ГРАФИКОМ СПИСАНИЯ ПЛАТЕЖЕЙ

Вы купили оборудование и должны расплатиться частями — в январе, марте и мае. Разовый кредит не подойдет: деньги без дела будут лежать на счету, — ведь вы не сможете сразу перечислить всю сумму поставщику, — а проценты по кредиту будут капать.

Банк даст деньги траншами (частями — прим. ред.) в январе, марте и мае — как вам и нужно. Когда вы вернете кредит банку, он будет считаться погашенным, а лимит не возобновится, как это бывает в возобновляемой кредитной линии.

3. Определиться с суммой кредита

«Хорошо бы 3 млн руб. получить, но возьму сколько дадут — только бы дали», — так размышлять не стоит. Разные банки одобрят вам разные суммы, а выбрать надо именно ту, в которой бизнес нуждается: ни меньше (потому что тогда кредит едва ли поможет) ни больше (потому что крупный кредит может стать непосильным обязательством).

4. Решить, что конкретно готовы заложить

Это тоже поможет отсеять неподходящие предложения. Скажем, вы хотите заложить дом, а из десяти банков дома в залог принимают только три. Значит, вам надо выбирать из трех.

Кто владеет жильем, приобретенным за счет материнского капитала — ч. 4 ст. 10 256-ФЗ

Вот самые популярные требования банков к залоговой недвижимости:

на ней нет обременений — например, она не находится в залоге по другому кредиту;
дом, в котором квартира находится, не участвует в реновации, и ему не грозит снос;
при покупке квартиры не использовали материнский капитал: по закону дети имеют долю в такой квартире, а взыскать с них залог в спорном случае нельзя, пока они малолетние;
в ней не зарегистрированы лица, находящиеся в армии или в тюрьме.

О пожизненном праве пользования жильем — ст. 19 189-ФЗ

Неохотно принимают в залог приватизированную недвижимость, и вот почему. Допустим, до приватизации в квартире жили два человека. Первый отказался от права приватизации, и собственником стал второй. Зато первый получил право пожизненного проживания в квартире: оно сохранится, даже если второй жилец продаст квартиру.

В залог ее могут принять, если с момента приватизации прошло не меньше десяти лет. Или если человека с правом пожизненного проживания уже нет в живых.

5. Оценить предложения рынка

Погуглите словосочетания «кредит под залог», «кредит с обеспечением» или укажите нужную сумму: «кредит 8 миллионов».

Лучше искать варианты на сайтах банков, чем на агрегаторах вроде Банки.ру и Сравни.ру. За размещение на них нужно платить, поэтому банки публикуют там лишь некоторые свои предложения.

Выпишите условия кредитов в Excel-таблицу. Сравнивайте не только ставки и комиссии, но и требования к залоговому имуществу, необходимость страховки.

6. Подать заявки в несколько банков, чтобы узнать их реальные условия

С помощью Excel-таблички выберите банки, чьи предложения вас заинтересовали. А теперь подайте заявки в каждый из них. Так вы узнаете реальные условия кредита в вашем случае.

Скорее всего, банки попросят примерно одинаковый набор документов:

уставные документы юрлица или ИП;
паспорта гендиректора и владельца бизнеса;
возможно, бухгалтерскую отчетность;
документы залогодателя, если залоговая недвижимость принадлежит не заемщику, а третьей стороне: паспорт и СНИЛС собственника, документы на квартиру (договор основания, выписка из домовой книги);
фото закладываемого имущества.

Когда получите ответы из банков, вновь выпишите условия в таблицу.

Обратите внимание: Озвучивая условия кредита, банки могут сказать что-то вроде «Ставка 11%, ежемесячные страховые выплаты включены в общий платеж». И человек радуется: «О, страховка уже в 11% включена!» А на самом деле она начисляется сверх этих процентов, и во сколько именно страховка обойдется, придется посчитать. Как — расскажем дальше. Если хотите максимальной ясности, выбирайте кредит со страховкой, которая оплачивается раз в год.

7. Рассчитать настоящую ставку на онлайн-калькуляторе

Предположим, вам одобрили кредит в 5 млн руб. на пять лет по ставке 11%, а ежемесячные страховые выплаты включены в общий платеж.

Зайдите в кредитный онлайн-калькулятор, например, на сайте Bankiros, и введите эти условия.

Этот калькулятор позволяет рассчитать кредит даже с дифференцированными платежами.

Вы получите ежемесячный платеж около 116 тыс. руб. А банк называет другую сумму — 150 тыс. руб. Выходит, 34 тыс. руб. — это не ваш кредит, а страховка или, может быть, комиссия.

Чтобы выяснить реальную ставку, попробуйте прибавлять по 1% в поле «Ставка». Делайте это до тех пор, пока на диаграмме ежемесячного платежа не получится 150 тыс. руб. Так вы можете выяснить, что настоящая ставка — не меньше 23%. Согласны ли вы на такие условия?

8. Узнать, как оформляется кредит

Предположим, у вас нет времени на визит в Росреестр, чтобы зарегистрировать обременение на залоговой недвижимости. Спросите менеджера банка, можно ли сделать это иначе. Возможно, вам предложат написать доверенность на банковского сотрудника, чтобы он все сделал от вашего имени. Но эта услуга платная — может обойтись в 8 тыс. руб. А другой банк вам предложит регистрацию залога онлайн — и для вас это будет решающим условием.

9. Прочитать договор

В нем будет указано, что можно делать с заложенной недвижимостью, а что нельзя. Как правило, допустимо все, кроме продажи и дарения, — то есть передачи прав на нее другому.

Обычно банки разрешают сдавать жилье в аренду, но могут и не разрешить — мол, из-за этого ухудшится его состояние. Все условия должны быть зафиксированы в договоре.