Издание для предпринимателей
Издание для предпринимателей
Пишем о важном, разбираемся с ежедневными задачами предпринимателей, исследуем законы, транслируем опыт.
Свежие статьи:
Топчик
Советы
Маркировка рекламы в 2025 году: правила, нюансы, ответственность
Какую рекламу надо маркировать и что будет, если этого не делать
Интервью
Дизайн-студия из Тюмени: «Мы беремся за один проект из десяти, стоим дорого, спорим, но к нам возвращается каждый третий клиент»
Поговорили с Евгением Лепёхиным о том, как зарабатывать дизайном в Сибири
Как ничего не пропустить
Получайте статьи почтой
Присылаем статьи пару раз в неделю, а ещё новостной дайджест и приветы от Модульбанка.
Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
А если не хотите подписываться почтой и дружить в соцсетях —
ну что ж!
Вы можете набирать наш адрес руками в браузере, как в двухтысячном.
ну что ж!
Вы можете набирать наш адрес руками в браузере, как в двухтысячном.
Как зарабатывать на сдаче складов в аренду
В этом бизнесе довольно большой срок окупаемости — до 10 лет, а еще можно просчитаться и купить слишком большое помещение, для которого будет непросто найти арендатора. Но если подойти к делу основательно и найти дополнительные способы заработать, складской бизнес — то, что надо для долгосрочных вложений. Ловите пошаговую инструкцию, как его запустить.
Кто чаще всего ищет склад в аренду
Статистика по складским помещениям для торговли
В последние пару лет на рынке складской недвижимости отмечается ажиотаж, и в основном из-за активного роста интернет-торговли. Только в 2024 году, по данным NF Group, объем ввода в эксплуатацию складских помещений составил почти 6 млн кв. м., и еще около 10 млн кв. м. складских помещений рынку по-прежнему не хватает. В Москве и Подмосковье практически нет пустующих складских помещений.
Чаще всего, по статистике, склад нужен:
«В январе этого года у нас сняли склад на 800 кв. м под производство муки. Половину склада они используют под производство, а половину — для хранения. А до этого склад простаивал около 5 лет».
предприниматель, собственник склада ответственного хранения
Как выбрать склад, чтобы сдавать его в аренду
Подбирая склад, который можно будет арендовать, предприниматели обращают внимание на площадь помещения, месторасположение и возможность подъехать к складу для крупногабаритного транспорта. Еще оценивают высоту потолка, покрытие пола, наличие зон для хранения и их автоматизацию, отопление и коммуникации.
Читайте также:
Как бизнесу правильно выбрать склад
Сильно влияют на выбор специфика и отрасль бизнеса. Например, продуктовые и медицинские склады требуют соблюдения большего числа условий, в отличие от автосервиса или хранения непродовольственных товаров. Это могут быть требования к температуре, влажности, к покрытию пола, к местам хранения.
Так, для хранения лекарств на складе должны быть приборы для регистрации параметров воздуха, а ко всем стеллажам с лекарствами нужен свободный проход персонала и погрузочных устройств.
Наконец, отрасль влияет на цену: для квадратного метра продуктового склада и производственного склада она может отличаться в два раза.
«У нас изначально был склад класса B, он холодный, но в нем полимерные полы, так как раньше мы использовали его для собственных нужд и было важно, чтобы на товар не попадала промышленная пыль. Для мукомольной компании, которая стала нашим клиентом, был важен еще и температурный режим, поэтому пришлось подключить газ и отопление внутри. Для склада площадью 800 кв. м это обошлось в 1,2 млн руб.».
предприниматель, собственник склада ответственного хранения
Теперь обо всем по порядку.
Выбираем площадь помещения
Иногда предприниматели рассуждают так: лучше взять сразу огромный склад, сдать его крутой большой компании, и можно сразу ждать прибыль. Тут все не так просто. Обычно компании, которым нужны гигантские складские помещения (от 2000 кв. м), строят их сами или покупают готовые, не заморачиваясь на аренду. Брать в аренду такие площади невыгодно из-за большой финансовой нагрузки: если хранение долгосрочное, то цена за каждый день хранения будет увеличивать стоимость товара. Так что склады обычно арендует малый или средний бизнес.
Для сравнения: самый большой расход в компании обычно составляет фонд оплаты труда, а уже потом аренда помещения.
Оптимальным для покупки станет помещение от 400 до 800 кв. м. Чем меньше площадь, тем больше вероятность быстро найти арендатора, потому что большой склад выгоднее купить, чем снять в аренду.
«Помещения больше 1000 кв. м простаивают годами, особенно в небольших городах. Например, у нас в Сыктывкаре: город, по сути, логистический тупик, поэтому хранить большие объемы товара на больших складах тут никто не будет».
предприниматель, собственник склада ответственного хранения
Юридическая поддержка вашего бизнеса по подписке. Безлимитные консультации, составление договоров, досудебных претензий, защита интересов в суде. От 12 490 рублей в месяц
Смотрим на высоту потолков
Хранение в высоту — самый экономный тип хранения. Чем выше потолки, тем компактнее можно разместить товар. Оптимальная высота потолка для удобного склада — от 10 до 14 м. Но нужно учитывать, что стеллажное хранение в высоту требует специальной техники, чтобы погрузить товары на верхний уровень или снять их оттуда. Вы точно видели такое хранение в супермаркетах.
Выбираем покрытие пола
Лучше, чтобы полы были покрыты полимером. Обычный бетон тоже подойдет, но далеко не для всех видов бизнеса, ведь помещение будет всегда грязным и арендатор может требовать от вас дополнительную уборку.
В последнем случае можно сдать склад, например, производственному предприятию. Но тогда это будут организации из одной сферы деятельности, и цену за квадрат придется сделать ниже. А значит, срок окупаемости такого склада будет больше.
Расположение и подъезд
К хорошему складу есть удобный подъезд, а само помещение находится не слишком далеко от города. С другой стороны, важно и еще одно преимущество — возможность быстро выехать на объездные трассы (в некоторых городах движение большегрузов по улицам ограничивают). Это логично: арендатору важно сократить расходы на транспорт и логистику.
Если вы покупаете несколько складов на одной площади, то они не должны быть расположены очень близко к друг другу, чтобы не случилось ситуации, когда фура приехала на загрузку, а жизнь второго склада оказалась парализована, потому что подъезд к нему закрыт.
Оцениваем ворота и варианты погрузки
Секционные ворота на складах — это настоящий мастхэв. Вообще удобная высота складских ворот должна быть от 4,2 м, чтобы фура спокойно заезжала для погрузки. На многих современных складах используют ворота докового типа (как на картинке ниже), но они не подойдут, например, для боковой разгрузки, а вот для крупных складов — это отличное решение.
Или же можно сделать несколько ворот на одном складе, чтобы сдавать в аренду нескольким организациям и не мешать погрузке/разгрузке каждой из них.
Если у склада большая площадь с высокими потолками, то фура может спокойно заехать внутрь помещения и загружаться или разгружаться прямо там. Особенно это выгодно в холодное время года, когда нет потери тепла при погрузке из-за открытых ворот. Если такой возможности нет, то можно рассмотреть вариант разгрузки/загрузки на пандусе.
Наконец, обратите внимание на парковку. Некоторые водители приезжают заранее или же загрузка задерживается, должна быть возможность где-то припарковаться. К тому же может понадобиться место для разворота фуры.
Проверяем, есть ли у склада адрес
Как бы банально это ни звучало, но у склада должен быть свой адрес, чтобы можно было вбить его в навигатор, который привел бы к правильному месту. Это не только вопрос удобства: наличие адреса говорит о том, что постройка законная.
«Есть интересный вариант для приобретения склада — взять землю в аренду у государства в формате аукциона. Администрации городов часто выставляют на своих сайтах объявления с участками под аренду, но важно, чтобы был указан вид деятельности — складская деятельность. Арендовать такой участок можно сроком минимум на 3 года, за это время необходимо построить склад с нуля и ввести его в эксплуатацию. Дальше земля выкупается у государства, потому что такой арендатор имеет первоочередное право выкупа».
предприниматель, собственник склада ответственного хранения
При чем тут адрес? Представим, что за время аренды предприниматель не успел построить склад и ввести его в эксплуатацию. Такое здание власти посчитают самовольной постройкой, официального адреса у него не будет, а сдавать такую постройку в аренду, продавать или совершать с ней другие сделки будет нельзя.
О самовольных постройках — ст. 222 Гражданского кодекса РФ
Смотрим, есть ли отопление и водоотведение
Когда вы приобретаете помещение с газом и «мокрой точкой» (местом с источником воды с гидроизоляцией), то экономите деньги на проведении воды и отопления, если в будущем они понадобятся. Если газа в помещении нет, то лучше посмотреть, насколько помещение удалено от ближайшего газопровода для подключения, аналогично и с водоотведением. Потому что проводить газ и воду дорого — и довольно долго (может быть даже около года).
Какие затраты будут на старте бизнеса
Помещение
Самая большая часть денег уйдет на покупку самого помещения и его благоустройство. Цены сильно разнятся (особенно в зависимости от региона), но это практически всегда миллионы и десятки миллионов рублей.
Документы и лицензии
Перед началом деятельности нужно пройти пожарную проверку, ее проводит МЧС, она бесплатная. Далее раз в три года помещение должно будет проходить плановую пожарную проверку: если контролеры найдут существенные нарушения, то могут оштрафовать на сумму до 400 тыс. руб.
Кроме того, для ведения лицензируемых видов деятельности лучше заранее подготовить нужные лицензии.
Например, для фармацевтического склада нужно получить дополнительную лицензию, без нее хранить фармпрепараты будет нельзя и клиентов найти не получится. Площадь такого склада должна быть не меньше 185 кв. м с возможностью провести зонирование (приемка, хранение, экспедиция), полы должны быть твердыми и ровными, в помещении должна проводиться влажная уборка, важна хорошая вентиляция, и т. д. Лицензия стоит около 180 тыс. руб.
Регистрация бизнеса и налоги
Чтобы сдавать склад в аренду, можно зарегистрировать ИП или ООО с кодом ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». На регистрацию расходов не будет (не считая госпошлины).
О налогах на коммерческие помещения — ст. 378.2 Налогового кодекса РФ
По закону собственник нежилого помещения должен платить налог на имущество — 2,2% от кадастровой стоимости, которая зависит от региона нахождения.
Расходы на арендаторов
Собрали документы и уплатили нужные налоги? Отлично, время искать арендаторов. Все договоры с клиентами на срок более 11 месяцев нужно будет зарегистрировать в Росреестре. Цена вопроса — 44 тыс. руб.
Дальше в расходы собственника склада войдут обязательные платежи, которые будут прописаны в договоре с арендатором: например, уборка снега зимой или устранение каких-то неполадок в коммунальной системе.
Как работать с клиентами
Приглашайте потенциального арендатора на очный просмотр и беседуйте с ним, рассказывайте о возможностях склада и ваших возможностях (добавление «мокрых точек», установка газового оборудования, замена ворот, увеличение проемов, ремонт дороги к складу, покупка стеллажей и т. д.).
В большинстве случаев капитальные вложения ложатся на плечи арендодателя, поэтому важно обсудить все тонкости аренды заранее. Не нужно забывать про ваши требования: например, про сроки оплаты, льготный период. Иногда арендаторам предоставляют скидку на первые месяцы аренды (в том числе на оплату ЖКУ) — так называемые арендные каникулы, когда оплата поступает позднее. Такая «льгота» может быть очень актуальной для склада сезонных товаров.
Проверяйте потенциального арендатора на добросовестность по открытым базам налоговой и другим источникам. Налоговая инспекция предоставляет возможность проверить контрагента с помощью сервиса «Прозрачный бизнес».
Наконец, обязательно заключайте письменный договор, который проверен юристами.
Сколько можно зарабатывать в месяц
Цена за квадратный метр арендуемого склада может очень сильно различаться: все зависит от тех условий, которые арендодатель готов предложить своему арендатору. Например, в Ростове-на-Дону 400 кв. м под автосервис сдаются за 160 тыс. руб. в месяц:
Более крупный склад, на 500 кв. м, сдают в Батайске за 250 тыс. руб. в месяц:
«Покупка склада — хорошее вложение, потому что с каждым годом они только дорожают. Особенно те, которые находятся в хорошей логистической зоне. Но нужно быть готовым, что окупаемость придет нескоро — иногда даже лет через десять».
предприниматель, собственник склада ответственного хранения
На чем можно заработать дополнительно
«Покупать склад, чтобы заниматься только сдачей его в аренду, — экономически не выгодно. Обычно просто помещения в аренду сдают либо предприятия, у которых раньше было большое производство, крупный товарный бизнес, а сейчас они сократились, и площади простаивают, либо те, кто купил склад для себя, но не загружает его полностью».
предприниматель, собственник склада ответственного хранения
Заработать можно не только на сдаче склада в аренду. Можно также:
«Самый выгодный вариант — это использование склада в собственных целях и частичная сдача в аренду, а также оказание услуг погрузки/разгрузки. Я сдаю палето-места посуточно, ко мне могут обратиться как физлица, так и юридические лица. Юридические лица, которые хранят свой товар в большом объеме, могут находиться на складе только в моем присутствии, заниматься там своими делами. Так получается достаточно выгодно: например, мой товар не до конца занимает стеллаж, я догружаю его чужим товаром и еще получаю за это деньги. Я называю такой формат гибридным бизнесом».
предприниматель, собственник склада ответственного хранения
Короче
Если вы все-таки решили купить склад, вот несколько советов от предпринимателя, который уже много лет занимается сдачей складов в аренду:
Бесплатный тариф, защита от блокировок, вывод прибыли на личную карту без ограничений и специальные условия для маркетплейсов