Я купил компанию с правом арендовать помещение у города

Зачем снимать помещение у города и как это сделать

Если арендовать помещение у города, точнее, у Департамента городского имущества, цена действительно будет ниже, чем на рынке*. Для этого нужно выиграть торги. Приятный бонус заключается в том, что по истечении нескольких лет аренды можно выкупить это помещение на условиях нулевой ставки. По сути, придется заплатить кадастровую стоимость + плюс процент от нее — примерно 10-30%. (Правда, чаще всего стоимость сначала завышают, и ее надо снижать через суд, но тут не об этом).

* Пример: Объект в аренду от города у метро Войковская в стартовой цене аукциона стоит 12 215 руб. в год за квадратный метр, а аналогичное предложение на «Циане» — 22 500 руб.

Второй вариант — тот самый, на который я наткнулся — купить компанию, которая уже выиграла подобные торги. Есть те, для кого это целый бизнес — получить недвижимость по аукциону и потом быстренько перепродать свою ООО «Ромашка» с переуступкой права аренды (ППА). Сама компания, владельцем которой ты становишься, не имеет никакой ценности. Собственно, мы купили такую «Ромашку», хотя поначалу было много сомнений насчет сделки.

Почему мы выбрали покупку компании, а не участие в торгах

Мы выбрали второй вариант, потому что не хотели разбираться с участием в торгах (да и можно и попросту не выиграть), собирать бумаги, вносить депозит. Мы все пересчитали и поняли, что покупка выгоднее и проще. Сейчас мы платим цену за аренду вдвое меньше рыночной. Но тут каждый решает сам.

Еще надо понимать, что к помещениям под медицинский центр есть свои требования. Например, оно не может располагаться в подвальном помещении; в кабинетах, где принимают врачи, должен быть естественный свет; нужны зоны для врачей и пациентов, мокрые точки и так далее. В одном из помещений, которое мы смотрели, уже раньше была стоматология, что сразу решило ряд проблем.

Но были и свои нюансы. По договору с ДГИ, компания, которая арендует помещение, должна заключить договор по электричеству и договор с коммунальщиками — то есть с Мосэнерго и с ГБУ «Жилищник». Бывшие владельцы компании не успели или не хотели это сделать, и нам пришлось заниматься волокитой с электриками.

Сейчас могу сказать, что это повод попросить у продавца скидку, — около 150 тыс. руб. без учета технического оснащения, которое, возможно, нужно будет дополнительно сделать. Кроме того, наш продавец не успел заплатить за пять месяцев аренды, и эта обязанность перешла на нас.

В принципе, о том, как торговаться с фирмами, которые выигрывают торги, можно написать отдельную статью. Например, ООО «Ромашка» выигрывает аукцион и сначала продается подороже. Со временем она падает в цене, потому что владельцы платят ежемесячную аренду и это становится им невыгодным. Если помещение стоит месяцев пять, значит, за него при арендной стоимости в 100 тыс. рублей заплатили уже полмиллиона. Если право аренды на такое помещение продают за 700 тыс. руб., считай, что сумма сделки была тысяч двести. Может получиться, что ты вообще ничего не потеряешь, если будешь покупать компанию у этих людей.

Что проверить перед покупкой компании

Что касается непосредственно покупки, то перед ней помимо обычных в таком случае проверок — что у компании с бухгалтерий, налогами и обязательствами, доверенности представителя (т.к. сделку вел он), мы проверяли две вещи:

1) Право аренды.

Для этого достаточно посмотреть выписку из ЕГРН. Она делается через сайт Росреестра. Надо ввести кадастровый номер помещения, и тебе (любому человеку) выдается бумага, что на это помещение с такой-то по такую-то дату наложено обременение в пользу ООО «Ромашка». Если оно наложено, значит, ООО «Ромашка» действительно является арендатором.

Еще надо проверить в Арбитражном суде по месту нахождения объекта или в суде по юридическому адресу фирмы-арендатора, нет ли судебных дел о расторжении договора аренды помещения по вине фирмы, а также не взыскиваются ли долги в пользу города за нарушение сроков выплат арендной платы.

Данные о задолженности можно узнать из справки о взаиморасчетах или так называемом акте сверки по договору аренды с городом.

2) Проверить, какие виды деятельности можно осуществлять в помещении согласно договору аренды.

Это нужно, чтобы понять, подходит ли это помещение под тот вид деятельности, который ты планируешь. Если вы хотите не только получить лицензию, но и сделать перепланировку, это отдельный этап с БТИ, а оно может не согласовать перепланировку. План БТИ прикреплен к конкурсной документации и договору аренды, его надо изучить заранее и получить консультацию в БТИ о законности будущей перепланировки.

Юристы в один голос говорили, что нас обманут

Мы много советовались с юристами, и все в один голос говорили, что все будет ужасно и у нас заберут помещение, если мы не заставим владельцев выполнить все обязательства по договору. Но мы решили, что в реальном мире все не так, как в идеальном мире юристов.

Кроме того, как я понял, Департамент городского имущества не заберет помещение назад так просто — сначала будут претензионные письма. Это медленная организация.

Был один волнительный момент, когда мне позвонили по телефону:

— Вы генеральный директор такого-то ООО?

— Я.

— Налоговая инспекция, старший инспектор. Можете прийти к нам завтра?

— А в чем дело?

— Не хотите приезжать? Ладно, я так и запишу.

— Ладно, приеду.

Я подумал, что влип. Позвонил юристу, который сказал мне, что это конец. Я начитался страшных статей о том, как вести себя на допросе в налоговой.

В итоге у меня спросили, каким видом деятельности я планирую заниматься, попросили показать договор аренды и отпустили. Просто хотели посмотреть, что я настоящий и что есть договор. Встреча не продлилась и минуты. От нее зависело одобрение смены юридического адреса купленной компании.

Покупка или аренда?

Но все равно аренда у ДГИ — это риск. Если наше дело не пойдет, мы не сможем быстро все свернуть и съехать, ведь на нас есть обязательства плюс мы заплатили за аренду на несколько месяцев вперед. Нам придется или быстро придумывать новый бизнес, или продавать компанию с помещением. Поэтому, на мой взгляд, вариант с арендой имущества от ДГИ (неважно, через торги или через покупку ООО) подходит тем, кто уверен в своем бизнесе.

С другой стороны, такая аренда лучше, чем покупка, потому что есть время присмотреться к помещению, понять, подходит оно или нет. И в перспективе купить его.

Плюс мы получили предсказуемость, потому что часто бывает так, что у арендодателя наклевывается более успешный предприниматель и начинаются проблемы. Мы сталкивались с этим на других объектах. Приходит хозяин и говорит: «Мы повышаем арендную ставку в два раза». Он понимает, что арендатору невыгодно уходить в другое место, что он уже сделал ремонт.

Сейчас мы находимся на стадии получения лицензии, получили санэпидемиологическое заключение — это промежуточный этап. Нужно, в том числе, подготовить помещение по санпинам.

Риски, про которые мы рассказываем ниже

Мой посыл — не надо бояться государства

Ты всегда находишься в состоянии между «тебя все хотят обмануть» и «все супер, все классно, тебе создают отличные условия». Мне кажется, слишком много людей переживают на этот счет. Считается, что с государством работать не очень хорошо, потому что государство не платит. Когда платишь ты — какая разница.

Мне не нравится идея, что государство все время хочет нас обмануть и что с ним нельзя сотрудничать. У них есть свои проблемы, и решая их, они могут задеть тысячу бизнесов. Но это не значит, что государство патологически хочет нас всех загубить.